本书有很多内容是投资基础分析，而更多内容是教读者如何比大多数满足于平均收益的投资者做得更好。但是在开始探讨超越平均的投资业绩之前，我首先要提醒你，即使是平均水平的投资都值得你花时间去学习。在本章中，我们将探讨平均水平投资的概念 我们将从一个独特且具启发性的角度来探讨这一问题。我相信如果你真正理解与房产购买及居住相关的机制和收益，那么你就掌握了股票与债券市场投资的牢固基础。换句话说，这就是所谓平均投资，而我们会在此基础上发展出一种超越平均水平的投资策略。 通过相互比较可以发现，持有房产和股票市场投资在许多方面都很相似，因为这两项活动相互借鉴。要知道，房产持有者和股票持有者在许多方面都是相同的。他们都渴望获得投资回报，最重要的是，他们都相信预期的回报最终会实现。他们的投资满足了他们对于风险收益权衡的要求 基本上可以认为他们对投资失败的担心很少。投资者各种投资活动所使用的术语也基本相同，在本章中我们将要讨论这样几个基本的投资术语：购买并持有，价值增加，交易成本，资本收益，隐性收入，杠杆水平和总收益。这些术语共同确定了各种类型投资者活动的相关参数。对于一般的房屋持有者来说，它们设定了平均水平投资的参数。 在购买和持有房产方面，获得平均水平的回报是被美国人普遍接受的。我们这样来考虑：如果你投资于某种资产，它在一个能够提供可观回报的历史平均价格水平上实现了一定的升值，那么你的投资就算成功，你赚到了钱。在这里，获得平均水平的回报就等同于成功 一般而言，随着时间的推移房价都会上升，因此，如果你投资房产，只需坐等这一投资收益就可以了。这就是你为什么要“购买”，而它也是促使人们投资房产的两种主导力量之一。第二种力量可以解释你为什么“持有”某处房产。在这里，我将之简单表述为：你会持有该房产直至出售它变得有利可图。 你应该已经体会到持有房产和拥有股票债券投资组合的相似性。简而言之，就是对这两者你都需要购买并且长期持有。但是，这种简单概括使你能更好地理解本书后面的内容，我们将从持有房产的基本分析过渡到投资于股票和债券市场的基本规则。 美国梦：一如既往地真实 很多美国人都懂得投资于住宅的价值。他们从购买小型住宅开始，一旦时机成熟便将其卖掉赚取利润，然后继续投资于更大的房产。有人把这称为美国梦，但它并不仅仅是一个梦而已。截至本书写作时，美国的房屋拥有比例已经接近69% 1970年这一比例仅为63%，1950年为55%，1930年为48%。数据来源：美国人口普查局。根据美国全国房地产经纪人协会的估计，到2013年美国住房拥有率能超过70%。这个比例提高幅度很大。历史上美国人房屋拥有比例从来没有这么高过 这一证据也有助于说明房产投资不仅是一种机会，也是一种个人责任。毕竟，有什么比利用几乎可以确定的投资获利机会更适合被称为责任呢？诚然，没有投资是百分之百赚钱的，但房地产差不多可以算一个。 大多数美国人都知道随着时间推移房产会升值，因此相对于其他形式的投资，人们对于房产风险的担心程度是很低的。他们知道只要持有这种资产足够长时间，在他们决定出售的时候就将得到可观的收益。实际数据也支持这一点，甚至每天厨房餐桌旁的谈话都会核实这一说法。人们经常说：“20年前你买房花了多少钱？现在它又值多少钱？哦，天哪！”美国人也知道持有和居住于一处房产所需负担的税额较低；事实上，对大多数美国人来说，这是一种免税的经济行为，这使得人们更倾向于购买而不是租住房屋。 这就是与住宅房地产有关的购买并持有策略的基础情况。但是由于现在约70%的人都参与到房地产投资中，我们需要对这种购买并持有的行为进行更深入的研究。我们需要弄清楚哪些人会购买并持有房产？哪些因素推动他们进行投资并引导其采取行动？ 下面我要为读者介绍两个人：他们的名字分别是珍妮弗（Jennifer）和卡洛斯（Carlos），他们的购买与持有行为可以作为我们的教材。 需求主导型扩张的推动力量 珍妮弗和卡洛斯非常相似，同一年从大学毕业后，他们都在美国的同一个城市找到了一份好工作。他们努力工作、攒钱并且规划以后的生活。假设两人都足够幸运，3年以后的某一个月，他们在同一个近郊开发区买了房子。他们都觉得在组建家庭并安定下来之前有一套一居室他们就能生活得很开心，所以他们购买的是20万美元一套的单元住房。接下来几年中他们总是能碰到对方，于是他们开始约会，不久之后卡洛斯向珍妮弗求婚了。直到距婚礼只有6个月的时候，他们才把已居住5年的房子挂牌销售，不过他们对市场的把握很准确，并且知道在短期内售出并不困难。事实证明他们是正确的，房子很快售出并且获利。有了这样一笔现金，他们在更远的郊区购房开始共同的生活，他们的家里有了院内水池、大草坪，以及两车车库。珍妮弗和卡洛斯是虚构的美国人代表，在出售房产前平均而言他们已经持有一定的时间，并且这样做是理性的（例如，他们希望获得一定的投资收益，这就要求他们持有投资的时间足够长，以此来抵消最初的交易成本并且满足他们对于资本收益的要求）。 这是一个结局愉快的故事，不是吗？但是在这种表象之下却蕴涵着经济学原理和基本的投资行为。 当珍妮弗和卡洛斯购买他们共同的房产时，他们都注意到了两件事：第一，很多房子都满足他们的条件；第二，价格在不断增长。但是后一个因素并不会阻碍他们，因为他们相信越是推迟购买，房价就会越高。所以他们毫不犹豫地开始寻找适合自己的住房 事实上，是加入了购房大军的队伍，正是这些人推动需求主导的美国房地产业膨胀：简而言之，美国经济的稳步增长已经带来了房产需求的稳步增长。随着人口增长和富裕程度的提高，人们也日益期待拥有住房，从而增加了对这种特殊商品的需求。 从经济学角度来看，这种需求主导的扩张可以通过价格上升或供给增加来满足，或者导致两者同时发生。在美国，对房产需求的增加使得市场均衡点沿“供给曲线”上移，其结果是更高的市场价格和房屋供应量。 珍妮弗和卡洛斯未必能像经济学家一样清楚地表述这一点，但是他们对此有充分的理解：房产持有者因为购买并持有而获利。购买并持有使得人们可以利用房价的长期上涨趋势，而不会受短期价格波动的影响，这确保了投资的成功。以1美元的价格购买某物，持有至价格涨到2美元甚至更高的时候卖掉，不管中间过程价格如何波动。这就是房产市场上的投资增值，跟投资于股票市场的盈利很相似。 关于持有时间的问题 接下来有一个很明显的问题就是：我们需要持有多长时间？回答这个问题要考虑的一个因素是你需要持有房产直至出售它变得有利可图，而你可以通过参考邻近地区的房价变化很容易地估算出未来可以出售的时间。但是，我认为还有另外一个因素同样影响投资者购买并持有的行为，这个因素就是交易成本 事实上，正是交易成本使得珍妮弗和卡洛斯住在各自最初的房子里足够长时间，这样他们才能相遇并最终走到一起。 在美国，一般业主持有一处房产的时间为4 5～7年。这样的持有期限一方面是由于对平均房价上涨的预期，另一方面也是由于购买和出售房产所产生的交易成本。理论上，交易成本就是买方所付价格和卖方所得净价格的差额。这有点类似于销售税：它使得消费者支付的货款和卖方收到的货款之间有一定差额。只不过在消费税方面，税款的计算非常简单，并且数额很少。当你买一件10美元的衬衫时，加收7美分的消费税并不会让你觉得有什么问题。但是，在房地产方面，交易成本却很可观，它往往决定了房主在什么时候出售。 继续我们关于珍妮弗和卡洛斯的故事，假设他们都可以以24万美元的价格出售他们的房产。5年前他们都是以20万美元购得的，所以看上去他们似乎都赚了4万美元，即20%的收益。但是如果交易成本耗去了其中的2万美元（10%），那他们每人仅实现了原来收益的一半（4万美元-2万美元=2万美元），扣除交易成本后仅实现了10%的收益。尽管珍妮弗和卡洛斯已经做得很好了，但是交易成本确实是影响收益的大问题。 婚姻与交易成本 在我的婚姻生活中，我已经体会了数次搬家的痛苦，所以我可以证明交易成本确实很高。目前，根据房产的平均价格，我们可以把初始的交易成本定在房价的6%左右。交易中所涉及的任何金融业务都会增加成本（为你服务的银行工作人员和律师都需要付费）。同样，家庭成员的心理成本也是搬家的一项费用支出。（心理成本可能难以计算，但它确实存在。）把这些加总到一起，我们有理由估算出购买住宅房地产时，交易成本很容易超过房产价格的10%。 所以，如果有一户搬家，那么要多长时间他们新房产的升值才能弥补出售旧房产所产生的交易成本呢？1960年以来，美国中等规模的住房价格每年大约上涨5 6%。这就意味着，根据我们刚刚所做的估算，购房和搬家所产生的交易成本相当于房产至少一年的升值水平（5 6%），并且很可能是两年或更久。从这个角度来看，我们可以很确定地说，除非是环境所迫需要搬家，否则房主纯粹基于投资动机的搬家需要经历一个足够长的持有期，以确保房产升值至少能够弥补最初的交易成本。如果你拥有一处房产，可能不管你有没有抵消交易成本，也不管能否找到更好的投资，你都必须搬家：或许你的工作变动，或许你家庭成员的规模超过了现有的生活空间，这样你就必须搬家。但是如果没有这些压力，什么时候抵消交易成本，以及更换房产所带来的新的总体金融吸引力（新的交易成本+更高收益的承诺）就决定了你什么时候卖掉现在的房产而寻找另一处。这不仅仅是就金融理论而言最优的行为，大多数美国业主也正是这么做的。 这里，上升的房价似乎帮了房主大忙，它们将在相对短的时期内系统地弥补交易成本。但是如果一个地区的房价下降呢？周边地区的房主是否应该恐慌？鉴于历史数据和个人经验，我的回答是：当然不用。 走出低谷：加州故事 我再次重申，没有哪项投资是百分之百确定的。有时候住房市场会遭遇价格下跌 比如20世纪80年代油价下降期间的得克萨斯，90年代初的加利福尼亚，以及2000年网络泡沫破灭后的加利福尼亚北部地区。但从长期趋势看这些都只是一些波动。尽管从短期来看持有房产并不是确定性的投资，但是你持有的时间越长，你度过市场波动获得平稳收益的可能性就越大。 在我所居住的加利福尼亚州，20世纪90年代初房地产价格下降了1/3。更糟的是，在很多案例中，房价甚至跌到了抵押贷款的价值以下。在加州，住房贷款是无追索权的，就是说如果房主逃避偿付按揭贷款的责任，那债权人要么找到债务人要求他们继续还贷，要么接收他们的空置房产。一般来说，债权人会选择后者。所以，回到90年代初，放弃加州的房产，把对房价下跌的担忧全部留给债权人似乎是一个不错的选择。但是，这是不是一种谨慎的做法呢（或者至少从完全的经济学意义上来分析，这样做是否谨慎）？ 我们只需要进行简单的计算。利用中等规模住房价格平均每年5 6%的增幅，我们可以算出20世纪90年代初加州的一对夫妇要等多少年才能重新回到他们房产的初始价值水平。（这样计算的核心是我们相信房地产市场总会复苏，正像在加州发生的那样。事实上，美国房价的长期趋势一直都是那么积极，那么可靠，以至于我们不可能不相信这一点。）我们假定，当房价大跌时这对加州夫妇住房的贷款比率为80%（即贷款的价值为房价的80%）。这样他们房产价值30%的跌幅就意味着他们贷款的价值比房产价值多出了大约10%。也就是说，这对加州夫妇的财产变成了负的10%。那这对夫妇是否应该选择偷偷离开加州？我们知道，这10%的赤字平均相当于房价两年的上涨水平，或者说5 6%加上5 6%。所以，如果这对夫妇继续持有这处房产超过两年，他们很可能又会回到初始的状态。 而另一方面，如果他们真的离开加州，他们失去的可能比初始投资还要多。对于放弃了按揭贷款的夫妇来说，银行或债权人因收回抵押房产而导致的损失就变成了对逃避抵贷款夫妇的“赠与”，而这对夫妇将为此纳税。所以我们现在有两种动力继续持有：积极的方面，历史经验表明房价会上涨；消极的方面，我们会完全失去初始投资，并且会突然欠美国国税局一笔税款。 概括而言，正因如此，人们会购买房产并且在市场繁荣和低迷时都选择持有 在这一方面，房产持有者和股票投资者极为相似。 投资房产 这个故事或许已经告诉你，一般来说长期持有是值得的。事实确实如此。现在你也清楚该如何计算最短的持有期：就是等待价值增长到能够补偿交易成本为止。在此之后，你的选择就将一目了然。如果你觉得新的投资可以得到更高的回报率，那么你就会转而持有另一项投资。但是，转换投资会产生新的交易成本，这里我们假定新的投资会及时地抵消那些成本并且产生你希望得到的回报。反过来，如果没有哪项新投资能够做到这一点，你最好还是坚持原来的投资，继续将初始交易成本的影响最小化或者将净收益最大化。 对于房产投资来说，我们可以认为购买并持有的模式很大程度上是由交易成本引起的：房主在交易成本通过房价上升而得到补偿之前是不会考虑把房产套现的。而且，即使交易成本得到补偿，他们也可能会继续持有这项资产，特别是当他们想利用投资为未来进行储备时（这里的储备就是指资本收益）。资本收益是出售资产时所实现的资产价值增长。珍妮弗和卡洛斯都以24万美元售出了他们的房产，或者说比他们当初付的20万美元高出了20%，对于5年来说20%已经是很高的资本收益了。 如果你把美国的平均房产持有期提高到5～7年，然后再回头看过去45年的房产升值，你就可以清楚地看到持有房产所能提供的资本收益规模。这一收益的波动幅度很大。在1961～2005年的45年之中（参见表1-1），人们持有房产5～7年后卖掉，平均来讲所得资本收益最低为11 23%，最高为76 28%。这些收益都是由美国的房主自用住宅房产升值带来的，最低资本收益产生于5年持有期之后的1966年和1967年，最高的资本收益产生于7年持有期之后的1980年。尽管结果有高低的差异，但是重要的是，每一项收益都超过了10%的交易成本并且带来了额外的资本收益。 表1-1房主自用住宅房产不同持有期的升值 1年2年3年4年5年6年7年 1/1/19613 74% 1/1/19623 93%7 67% 1/1/19631 89%5 82%9 55% 1/1/19641 82%3 71%7 64%11 38% 1/1/19653 45%5 28%7 16%11 10%14 83% 1/1/19660 14%3 59%5 41%7 30%11 23%14 97% 1/1/19673 93%4 06%7 52%9 34%11 23%15 16%19 09% 1/1/19684 23%8 16%8 29%11 75%13 57%15 46%17 35% 1/1/19698 12%12 35%16 28%16 41% 19 87%21 69%23 52% 1/1/19705 36%13 48%17 71%21 64%21 77%25 23%28 68% 1/1/19717 53%12 89%21 01%25 24%29 17%29 31%29 44% 1/1/19727 38%14 92%20 28%28 39%32 63%36 55%40 48% 1/1/19737 92%15 30%22 83%28 19%36 31%40 54%44 78% 1/1/197410 19%18 11%25 49%33 02%38 38%46 50%54 62% 1/1/19759 81%20 00%27 92%35 30%42 84%48 20%53 56% 1/1/19767 63%17 45%27 64%35 56%42 94%50 47%58 01% 1/1/197711 87%19 50%29 31%39 50%47 42%54 80%62 18% 1/1/197812 68%24 55%32 18%41 99%52 18%60 10%68 02% 1/1/197913 43%26 11%37 98%45 61%55 42%65 61%75 80% 1/1/198011 04%24 47%37 15%49 01%56 65%66 46%76 28% 1/1/19816 53%17 57%31 00%43 68%55 55%63 18%70 81% 1/1/19822 09%8 62%19 66%33 09%45 77%57 63%69 50% 1/1/19833 62%5 71%12 24%23 28%36 71%49 39%62 07% 1/1/19842 94%6 56%8 65%15 19%26 22%39 65%53 08% 1/1/19854 19%7 14%10 76%12 84%19 38%30 42%41 45% 1/1/19866 16%10 36%13 30%16 92%19 01%25 54%32 08% 1/1/19876 39%12 56%16 75%19 69%23 31%25 40%27 49% 1/1/19884 23%10 62%16 79%20 98%23 92%27 54%31 16% 1/1/19890 22%4 46%10 85%17 01%21 20%24 15%27 09% 1/1/19902 75%2 98%7 21%13 60%19 77%23 96%28 15% （续表） 1年2年3年4年5年6年7年 1/1/19915 40%8 15%8 37%12 61%19 00%25 16%31 32% 1/1/19922 64%8 04%10 79%11 02%15 25%21 64%28 03% 1/1/19933 35%6 00%11 39%14 15%14 37%18 60%22 83% 1/1/19943 90%7 25%9 90%15 29%18 05%18 27%18 49% 1/1/19953 03%6 93%10 28%12 93%18 32%21 08%23 83% 1/1/19964 68%7 72%11 62%14 97%17 61%23 01%28 40% 1/1/19975 05%9 74%12 77%16 67%20 02%22 66%25 31% 1/1/19985 28%10 33%15 01%18 05%21 95%25 30%28 65% 1/1/19993 75%9 02%14 07 %18 76%21 79%25 69%29 59% 1/1/20004 19%7 93%13 21%18 26%22 95%25 98%29 01% 1/1/20016 14%10 33%14 07%19 35%24 40%29 08%33 77% 1/1/20026 74%12 88%17 06%20 81%26 08%31 14%36 19% 1/1/20037 26%13 99%20 13%24 32%28 06%33 34%38 62% 1/1/20047 97%15 23%21 96%28 10%32 29%36 03%39 78% 1/1/20055 56%13 53%20 78%27 52%33 66%37 85%42 03% 资料来源：环球透视（GlobalInsight） 可能更加重要的是，如上表所示，房价总能提供正的收益。这就意味着即使你持有一处房产仅一年，也能较容易地获得资本收益。（从表面来看，数据并没有显示加州在20世纪90年代初所经历的那种局部地区的价格下跌。然而，更大范围的数据也能说明房主应该可以顺利走出房价下跌的低谷。） 看起来住宅房产似乎就是“资本收益发生器”了。同时即使我们把税收考虑进来，这台机器也能照常运转。1997年以来，个人出售房产所得资本收益25万美元以下的部分是不用缴税的。自从通过了1997年的减税法案，已婚夫妇出售房产所得利润（比如资本收益）的免税额上升到50万美元。而单身者免税的部分是25万美元。不管是已婚还是单身，房主在出售房产前都必须在这所房子里居住了至少两年。对于一对夫妇来说，免税的数额就变成了50万美元。因此，大多数情况下，美国房主可以从一项房产的投资转向另一处而不用缴税，通常只是会增加成本基础或者说房产价格。也就是说，新房产的价格包含了新得的50万美元免税资本收益。 回报：隐性收入 房主同样也享有这项资产所带来的隐性收入 该项收入在房产的价值中可能并不会明显体现出来，但它确实存在。简单地说，房产的隐性收入就是如果你没有这项房产而是去租用一处完全相同的居所需要支付的租金。更具体一点，你可以把这项收入当做隐含的租金。如果你拥有一处房产并自己居住，你就像是个不付房租的房客。这听上去是笔很好的交易。的确如此。因为根据现行法律，业主在报税时，无须申报住在自己家里产生的这种收益，所以隐性收入也是免税的。（你也可以用你自己的其他隐性收入来理解这个问题。假设你是一名电工，给自己的住所安装电线，而你所付出的劳动是有价值的，但是这并不需要纳税。） 隐性收入是有价值的，这一点可以通过租房和自有住房两种情况的比较得出。我们来比较两组人：一组是租房者，他们需要用每月收入的1/4来支付房租；另一组是买房者，他们用每月收入的1/4来偿还按揭贷款。进一步假设这两组人收入大体相当并且住房条件类似。第一个月，租金和按揭贷款都按时支付。租房者利用他们在美国国税局备案的税后收入来付租金；租金作为房东收入同样需要纳税。相反，买房者在缴税时可以减去按揭贷款的利息，并且不用申报住在自己房里所产生的隐性房租收入。事实上，房产持有者所支付的与房产收入有关的税收比租房者要低得多。 如何明确总回报 要计算投资产生的总回报，你需要计算出所有的收益（收入+价格升值），获取收益所付出的基本成本（投资的初始价格），各种形式收益所需支付的税款，以及交易成本。 那么，珍妮弗和卡洛斯的总回报如何呢？ 他们的基本成本都是20万美元。因为他们都以24万美元售出房产，所以他们都得到了4万美元的资本收益。此外，因为他们都在自己的房子里居住了5年而无须支付租金，我们可以合理地把他们每个人的隐性收入设定为2万美元（即每年4000美元的隐性租金收入）。这样就得出税前总收益为6万美元。现在把税收考虑进来，2万美元的隐性（租金）收入是免税的。因为单个的纳税人每年可以有25万美元的免税收益，因此4万元的资本收益也不用缴税。这就意味着他们的税前收益和税后收益相等：完整的6万美元，即初始投资成本的30%。然而，减去10%的交易成本（2万美元）后，基于20万美元的初始购买价格，总回报降至4万美元。用百分比来表示，30%的总回报下降到20%，当然这个数字也具有足够的吸引力。 因为珍妮弗和卡洛斯最终结婚了，他们的总回报更加有利可图了。前面已经说过，已婚夫妇出售房产所得的资本收益在50万美元以下的部分是不用缴税的。把他们的资产合并到一起，如果珍妮弗和卡洛斯用40万美元购买了他们的房子，并且5年后以50万美元卖掉，那么这项交易所产生的资本收益就不用缴税，而他们的生活水平将再提升一个层次。 考虑总回报，就可以发现房产是一项很好的投资，如果考虑购房时的融资，就更是如此了。 财务杠杆对总回报的影响 正如我所指出的，珍妮弗和卡洛斯非常相似 可以说几乎完全相同。但是据我观察，珍妮弗比卡洛斯要聪明得多。在前面的故事中我有一点没有说明：第一次购房时，卡洛斯决定自己付全部的20万美元，而珍妮弗决定融资，将自付资金降低至4万美元，即总房价的20%。 对珍妮弗来说，这是一个很聪明的做法。5年后卖掉房产时，她所赚的6万美元（资本收益+隐性收入）代表了150%的收益，因为其初始投资只有4万美元。 这个例子表明了财务杠杆对投资总收益的影响（财务杠杆体现了投资者或公司使用贷款的程度）。借贷通常给人不好的印象，因为它通常被视为获取和花费不属于自己的金钱。但是杠杆融资会提高投资者的投资收益，因为它是用少量的现金获取更大价值的资产。珍妮弗有权获得她的房子所产生的全部收益，尽管计算总收益时是基于她的初始投资。通过将初始投资压缩到购买价格的20%或者说1/5，与全款支付购买价格相比，通过杠杆融资获得的投资收益就是前者的5倍。这样，通过这1/5，她控制了整个投资并且得到了资产所产生的全部资产收益。 这种决策是否明智，取决于房主如何处理他们由于利用债务融资而不必投放到房产中的那些钱。我们假定卡洛斯像珍妮弗一样，也仅投入20%或者说4万美元的初始资本。这就意味着他会有16万美元可进行其他投资。16万美元是一个很可观的数目了，而为了确保新投资产生的收益在支付抵押贷款利息后还有剩余，这项投资的收益率只需略微高于抵押贷款利率就可以了。 我们假定在他持有房产的5年内，他通过其他投资（可能是投资股票市场、债券市场或者做生意）获得的收益在扣除贷款利息后还有2%的剩余。这表明他可以增加10%（2%×5年）的收益，也就是4万美元。这项收益也需要缴税 资本利得税、红利税，或所得税 并且也有与投资相关的交易成本。但是就算将这些因素都考虑进来，他的额外投资也是有利可图的。 当然，也许珍妮弗当时只是因为没有20万美元可投入购房，这使得我们误认为她比卡洛斯聪明。但卡洛斯确实是厌恶风险的，因为他没有为购房做杠杆融资，并把多余的钱投放到收益率高于按揭贷款利率的投资中去。 上升到股票市场 一开始你会以为这是一本关于股票投资的书，但现在你可能已经开始相信房产才是投资的最佳渠道。但是，后面的内容会让你改变这一看法。 通过对买卖房产的介绍，你现在应该已经清楚怎样评估一项投资 如何计算考虑交易成本影响后的总收益。总体来考虑，这是最基本的要求 它使你可以评估你的投资行为并且判断相对于其他投资者你的表现如何。你应该也把握了投资的基本理念，即购买并持有，而不论市场好坏。不妨思考一下：将市场繁荣和低迷阶段平均之后最终会怎样？你会获得长期的平均收益。由于长期来看房产总是显著升值的，因此尽管你最终只能达到平均水平，但这已经是不错的收益了。 有了这些理论基础，我们现在可以往下进行：持有并管理股票和债券投资组合。如果你理解了本章中对房产投资的基本分析，那你就掌握了股票市场投资的基础。但是在接下来的两章中，我们将用同样的基本分析来说明股票市场投资收益如何超过房产投资。这样，我们就从平均水平的投资上升到超越平均的投资。也许，不出所料，交易成本同样会起到很重要的作用。因为相对于住宅房产来说股票市场的交易成本要低很多，所以，你不必像珍妮弗和卡洛斯那样必须持有5年或者更长时间才能获得你所期望的总回报。
