醒·悟财经——一个财经学生的浅浅省思

这学期货币银行学课程，睿智的任课老师布置了一项我认为最成功的大学作业：在他的指导和监督下选读一本金融学方面的书，一步步完成他指定的任务，阅读、摘录、结合课本、思考、实践、期末的PPT展示。爱读书的我很快完成了任务，到最后展示时老师的精彩点评让我震撼不已：读任何一本书都是在读人；做人做事都要长期持有……我想，我的功课还没有完成，仍需要一直读一直想一直行……
感谢这门课、这本书，让我在临近毕业的时候爱上自己所学的财经专业，这是一个转折点，谨以作业资料献上，纪念此书对我的改变。

一、选择此书的理由
       中国最佳分析师亲历亲为讲真话，更深动入微地向初学者描述现今风起云涌的证券市场，是入门者的不二选择！个人认为看国人写的专业书，更能帮助自己适应和理解，增强阅读兴趣。
        在这本书里，他以专业金融从业人员和敏锐的市场观察员视角，道破股民的悲哀；直面自己的行业；解说A股上市公司境况；评议A股市场文化……而同时，他又以一名普通股民的身份与读者交流成功投资的心得：如何选股、如何分析上市公司、如果避开各类陷阱、如何形成良好的投资心态等等。
　　此书适合证券业内人士，银行、证券公司等金融行业专业从业人员，上市公司的管理人员，有一定投资基础与认识的普通投资者等。且书中多处运用财务管理学和货币银行学（本期在学课程）知识，便于将课堂内外知识统筹兼顾，深化理解和实际运用。

二•作 者——张化桥
 
1、介绍作者生平
1963年出生于湖北荆门，自称“湖北农民”。
中南财经大学毕业后，在中国人民银行总行计划司端“铁饭碗”5年，1989年被公派到澳洲国立大学学习，获经济学硕士学位，之后转战证券市场。
1993年来到香港，先后在东方汇理、里昂、汇丰证券等任职。其后加入瑞银华宝证券公司，担任董事总经理兼中国研究部联席主管和主管任中国研究部主管。
2002年因质疑格林柯尔、欧亚农业遭到起诉，凭其敏锐的分析力和敢讲真话的魄力而名声鹊起。
2006年3月加入深圳控股，任首席营运官，2009年初离开。
现为瑞银中国区投行业务副总经理。
张化桥有７年的证券业从业经验。2001年、2002年连续两年被国际杂志《机构投资者》评为“最佳分析员”； 他带领的团队在2003年力压群雄，被评为“亚洲最佳研究团队”，张化桥也被誉为“中国第一分析师”。
BLOG：http://blog.sina.com.cn/joezhang33

2、作者还写过哪些其他的书？
《一个证券分析师的醒悟:张化桥的股市真话 》
　　出版社：中信出版社 ，出版时间：2010-10-01
此书是张化桥最新且至今唯一的著作，其自序为“读书笔记和一些思考，前面一半是最近写的，后面一半是2004年以来在《财经》杂志和网站上发表的文章”。
3、此书的主要内容是什么？
　在这本书里，他以专业金融从业人员和敏锐的市场观察员视角，道破股民的悲哀；直面自己的行业，解说A股上市公司境况、评议A股市场文化……　　而同时，他又以一名普通股民的身份与读者交流成功投资的心得：如何选股、如何分析上市公司、如果避开各类陷阱、如何形成良好的投资心态等等。　　本人读罢，觉得此书适合证券业内人士，银行、证券公司等金融行业专业从业人员，上市公司的管理人员，有一定投资基础与认识的普通投资者等，也是财经专业学生初涉证券市场新鲜且易消化的食粮。
目录
 序 “直心不改”张化桥/VII
自序 投资靠知识，更靠心态和领悟/IX
第一篇 股民和基民的悲哀/1
股民和基民的悲哀/3
投资?最高境界是无为/8
如何挑选50~70只股票/13
越简单粗犷越好/16
首先是不亏钱/20
历史书可以害你不浅/23
我的退休金全靠股市/26
叛逆者的宣言/32
第二篇 假如我是傻瓜，我如何战胜市场？/39
买股票太麻烦吗/41
买股票就相当于建合资企业/44
股民不要凑热闹/46
创业板：买的是大富大贵的可能性/53
用创业投资的眼光选股票/56
我对几个行业的看法/60
你的护城河有多宽/66
高成长率与估值陷阱/76
买便宜货可以导致破产/79
如果你的股票突然跌了一半……/88
假如我是傻瓜，我如何战胜市场/91
第三篇 当地产公司成为“价值陷阱”/97
中国的地产泡沫何时破灭/99
房地产价格还可能大涨/103
高地价并不导致高房价/107
当地产公司成为“价值陷阱”/112
如何分析地产公司的股票/115
第四篇 高收入的穷光蛋/117
企业的商业模式和执行力很重要/119
中国企业不做“细活”/123
中国企业整合难/127
中国企业成本优势不再/131
主营业务不是“宗教枷锁”/134
中国企业的冒险精神/138
三种企业三种命/140
高收入的穷光蛋/143
企业应该有烧钱的自由/147
第五篇 都是圈钱惹的祸/151
股市的噪音与基本面/153
股票市场的奇怪现象/156
都是“圈钱”惹的祸/159
证券分析师的局限/163
证券分析师的四部曲：抵赖、修正、狡辩、再修正/168
看好农业，但别买农业股/171
“工厂类股票”陷阱/174
牛市和什么有关？/177
全球股市的大跃进//180
第六篇 股市的教训应当记取/185
中国股民为什么特别多/187
国人的胆怯与鲁莽/190
英国投资银行消亡的启示/194
摒弃股市中的意识形态/197
股市的教训应当记取/201
长痛不如短痛/205
拯救股市的最佳方案/208

三•摘 录
1、摘录一些你觉得最精彩的部分，需注明章节、页码等。此部分最少1000字，无上限。（附于文章最后）
2、你读后有什么启发？
启示：
第一次将财经类书刊完整而认真地研读玩，多少带有点文艺腔批判着作者过于啰嗦的语言，但再次审阅读书笔记时，陡然发现张化桥有意深入浅出地讲解，将他10多年的学术、10多年的实战经验化为平实无华的语言传达给更多的人们，包括那些忙于挣“容易钱”的浮躁股民，要是肯停下匆忙的脚步静静读读他的这本笔记式著作，一定受益匪浅。
      我也学着笔记的样式，一一陈列读罢此书后的启示：
1•NEVER BE TOO SURE ABOUT ANYTHING
作者拟的英文书名更能概括此书核心：久经沙场、叱咤风云，2006年突出证券分析师岗位之后，再看曾经风光无限的自己，有些后怕：原来自信大胆地预测，敢于与市场叫板最佳证券分析师，此刻十分汗颜，有的只是对市场的顶礼膜拜——“我不知道”股市的走向，任何向上走或向下走这样一个定方向的预测本身就是错误的；你只有先向市场投降，然后才能彻底解放自己，并且最终征服市场……
我一直天真地想，财大毕业的学生，特别是金融证券相关专业的学生老师，以后一定会是炒股高手、挣钱达人。一点点在长大，原来的想象也一点点在破灭，张能够在“退役”之后更冷静客观地看待自己拼搏了大半辈子的领域，可谓大象稀形、大智若愚了。吾辈正是风华正茂的年纪，初生牛犊不怕虎，更需要“NEVER BE TOO SURE ABOUT ANYTHING”的中庸笃实心态来稳住我们的未来。不要轻易论断，不要轻言放弃，凡事放长远些看！
2•“作者所得本书稿费将全部捐给湖北荆门市马良中学。”
以小字号印在内封，这绝对算得上一个善举，而且为善而不显，多好。
   我也一直有写书并将稿费版费全部捐给塑造我灵魂的学校、教堂的梦想，不为炫，只为感恩。读着作者的经历，想象30年后的我们，也能这样一步一步地实现最初的梦想吗？
3•他读的书&
投资的真谛在于对工厂、商场和矿山的调研，在于读书，在于思考。大家太忙碌于“容易钱”，还有多少人读书和思考？
这是一本常年累月积攒下来的读书笔记和观察思索札记，作者认真积极、求实批判的求学态度很感染我。原先一直反感阅读财经书刊，总觉得满满的铜臭盖过了智识的美感；复杂的推导公式把原本简单的问题无限地玄妙深奥化，太折腾……于是乎见财经即反胃。但张的这本小册子打开了我看财经的另一扇窗：繁华的表面下是平实严谨，不同学科知识的综合运用需要更多更大的智慧，一句简单的原理有时用一本书也说不清楚但一个事件足以验证它的正确性……理论和实践相辅相成，张在多年的证券生涯中不忘时时充电，了解国际经济动态，更独立审视，绝不盲从。读书、实践，更要思考！
4•张氏炒股秘笈（见摘抄：6•叛逆者宣言/32，12•我对几个行业的看法/60）
书中多次提到中国股民易犯的错误，着重强调炒股前需要先坐冷板凳，摸清形式，分散风险，长期持有。他的许多观点都与我从父辈那些业余股民口中了解到的不一样，秉承着他书中所传达的“不盲从”的独立精神，我们也不能尽信书或者尽信人。在未入股市之前，我能做的就是从现在开始，认真学好学校开设的金融类课程，打好基础举一反三；有意识地涉猎财经类读物，运用好财大图书馆丰富的F类书籍文献，充实自己的经济头脑；多读报，了解国际动态，应用所学知识分析解决实际问题；多和老师交流，关心时政民生，心怀远大……
5•读公司的年报比分析联邦储备委员会的讲话重要100倍。
本期在学财务报表分析课，总无法提起兴趣，但多次在各种书刊上看到财报=财宝，我们看不到房间的华丽，那是因为一直看在门外。希望此次能够由师傅领进门，自己加强修行，初步读懂公司年报。

四•分 析
1、本书的主要观点是什么？
本书以一个过来人的身份劝诫：
股民——在进入股市之前，请一定先做好调研，学会估值的基本方法，不盲从不偏信；优质选股，长久持有。
证券分析师——向市场投降，不轻易做愚蠢的预测；多研读企业财务报表，少做花哨工作，少跟风，保持独立性。
2、书中哪些地方与我们的授课内容有密切的联系？
一•12）•我对几个行业的看法/60
d. 金融业，金融业是最好的股票投资行业，在经济增长正常的年代，金融业会跑赢其他大多数行业，在经济滑向衰退时，政府不敢让金融机构倒闭，必须伸出援手。另外，政府对营业牌照的控制使得金融业的竞争远远不如其他行业激烈。
课本第1章金融与经济、第2篇金融机构的基础理论和背景学习，便于理解和评判作者对金融业一些性质的总结评论。
二•第三篇 当地产公司成为“价值陷阱”/97
其对房地产行业红火的分析（“中国今天的地价和房价上涨，无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。”）与课本第四篇中的货币政策、第03章信用、利息和利息率联系紧密，结合国家多次出台的政策，可以便于融会贯通。
三•第四篇 高收入的穷光蛋/117
对中国国情的描述可作为课本第1章金融与经济、第三篇金融市场的延伸。
四•第六篇 股市的教训应当记取/185
国际股市与中国股市的对比与反思，对学习课本第五篇国际金融与经济均衡提供鲜活的案例实体。

3、通过阅读本书，你对《货币银行学》哪部分的内容有了更深入的了解和体会？
1)•债券市场与利率
1•利率影响个人财富
2•利率影响消费选择
3•利率影响企业行为
映证了书中国家现行低利率导致：
1•股民增多，存款储蓄不如股票分红来钱快，高通货膨胀使得低存款率下的钱在贬值；
2•股市进入熊市后，更多的人转向了房地产；
3•房地产行业以较低的利率贷款，较高的价格卖出，拥有较高的收益，房地产行业红火起来了！

2）•股票市场与股价
1•影响个人财富
2•影响消费意愿
3•影响企业支出
4•影响企业治理

1•书中写出了中国股市的现状：许多股民瞎热情，胡买乱卖，小股东基数大却对企业治理产生不了多大影响。映证了课本分析股票市场与股价的影响，更为股民朋友提出了针对性意见。
2•此书第一篇《股民和基民的悲哀》旨在引导股民朋友，以一颗安定的心，深入了解股市，有的放矢，分散投资，长期持有。“投资的最高境界是无为”，不要以乱动避险，或投机，放弃一两个机会是可以的，要以不亏钱为原则，安全至上。

3）•通货膨胀的影响：
1•产出：促进？促退？中性？
2•就业：菲利普斯曲线，短暂的就业增加，高通货膨胀高失业
3•财富和收入的再分配

书中提到“中国今天的地价和房价上涨，无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。不管你喜欢也好，不喜欢也好，也不管政府打压也好，支持也好，谁也改变不了这样一个现状。”引起了我对国家近几年对房地产市场的调控政策的关注（见附件），希望通过日常关注时政大事、有心整合学过的各科知识加深通货膨胀对房地产行业的影响。

五•应 用
1、 本书有助于你了解哪些经济现象？
2、通过对这些现象的国内外对比，你有哪些体会？
同时回答以上两个问题：
1•阅读本书：31）•企业应该有烧钱的自由/147和43）•英国投资银行消亡的启示/194时，我结合2008年全球金融危机，雷曼兄弟、贝尔斯登纷纷破产和我国金融业岿然不动的“变态稳定”，看到了中国特殊国情，宏观经济调控这双“有形的手”的巨大威力！它很大程度上抵消了市场“无形的手”对我国经济的冲击，但是同时也违背了“物竞天择，适者生存”的客观规律。我认为从长远看，过度的宏观调控是有害的，它在抵御了很多风险的同时，也把机会挡在门外了。
2•阅读本书第三篇当地产公司成为“价值陷阱”/97，我开始关注周边房价的波动，也有心梳理近年来国家关于房地产行业的调控政策，希望能够从中发现一条指导将来买房的智慧之路。正着手看房地产行业的相关书籍：《野蛮生长》（冯仑）《中国房地产战争》（叶檀）《向高房价宣战》（曹建海），有望弥补相关知识空白。也要关注美国次贷危机，了解及时行乐消费观下的美国人是如何买房的。（中国房奴跨代转移，美国房奴跨期转移……）
3•最为实在的是本书的第一篇股民和基民的悲哀/3，在大学同学炒股运用财经知识初尝甜头的时候，我也蠢蠢欲动。张老师的话让我看到了分析行业是先锋队，不要急着下水。我希望能够最大量的扩充自己的财经知识储备，对主流行业有着自己的初步见解，之后再有理智地投身于股市。
相比而言美国股民真幸福，他们投资股票是为了享受经济发展带来得收益，是真正地靠智慧选股，放心地交托给上市公司去运作。“美国股民”是我的目标。

摘录：

一个证券分析师的醒悟——张化桥的股市真话
NEVER BE TOO SURE ABOUT ANYTHING
序 蔡洪平（投资银行家）： “直心不改”张化桥 /VII
张化桥：最敢讲真话和最有良知的分析师，“摸着石头过河”的年代的宣传员和警告员，“最佳中国分析师”、深圳控股首席运营官、投资银行家

自序 投资靠知识，更靠心态和领悟/IX
 “It is time in the market, not timing the market, that counts.”
——（John Templeton，邓普顿基金创始人）
第一篇 股民和基民的悲哀/1
股民和基民的悲哀/3
投资的最高境界是无为/8
一．他读的书：
1）•《长赢投资：打败股票市场指数的简单方法》 （The Little Book of Common Sense Investing）
《够了》（Enough）
约翰•伯格（John Bogle）
1•扣除费用，股民作为一个群体，必然跑输大市。这是一个数学上无法挑战的定理或者不等式。
2•挖黄金的人不见得赚钱，但生产和销售铲子及铁锹的人可以大赚其钱。
3•买指数基金，永不出售，让企业的中长期增长给你资本增值和分红。试图选择一个最佳切入点的是蠢人玩的游戏。
2）•《投资的要素》（The Elements of Investing）
波顿•麦基尔 (Burton Malkiel)@普林斯顿大学
查尔斯•埃利斯（Charles Ellis）@耶鲁大学（另著《投资艺术》Winning the Loser’s Game）
1•你只有先向市场投降，然后才能彻底解放自己，并且最终征服市场。
2•大家最好把自己当傻瓜，假定自己完全不懂经济学或市场，分时段均衡入市，以减少风险。永远不要预测大盘走势，并且以J•P•摩根为榜样：“市场总会变动。”
3•储蓄是投资的源泉和起点。分毫必省，最重要的省钱的技巧是避开要面子和消费攀比的困扰。
3）•《股市长线法宝》（Stocks For the Long Run）
杰里米•西格尔（Jeremy Siegel）@宾夕法尼亚大学沃顿商学院
4）•《寻找投资护城河》（The Little Book That Builds Wealth）
5）•《价值投资之外的巴菲特》（Buffett Beyond Value）
巴菲特实际上既是一个增长型的投资者，又是一个价值投资者，而且更是前者。
6）•《股市稳赚》（The Little Book That Beats The Market）
“企盈率”=企业价值/运营利润=EV/EBIT
把所有3500家公司按照有形资产回报率、企盈率从高到低排序，挑出最好的公司分4-5个月陆续建仓，共投资20-30家公司以分散个股风险，每过12个月重复此项工作，坚持至少4年。

二•他的话
1）•如何挑选50~70只股票/13
1•不要急于一次性买齐50~70只股票，投资额均衡控制原则。
2•“割韭菜”（rebalance），是否真的太贵或黯淡&占整个资产组合比重是否太大，长期持有和减少交易费用原则。对于好公司的股票，你应该让它多跑一段时间。它在跑完现在的高增长阶段之后，也许能找到新的增长点，关键是找到一个好的管理团队。如果你找到了好的团队，那么，最佳的持股时间是永远。
3•选股时直接剔除企业治理方面明显有问题的公司。
4•利润增长率对股票升值具有至关重要性。选股时，行业足够分散，尽量避开太热门估值太高的股票。大盘股已经毕业辉煌过了，未来的成长困难。太小企业业务规模不经济，业务竞争失败概率大。
5•不要对汇率或大宗商品的价格作预测。
2）•越简单粗犷越好/16
1•Everything should be made as simple as possible, but not simpler. 凡事应当求简，只要别过分简单就行（爱因斯坦）
2•注重粗犷和简单有一个好处，就是避免被复杂和眼花缭乱的雕虫小技所欺骗，而且有助于我们抓大仿效。另外，这种分析股票的态度可以让我们永远留有余地，在算账时不要算得太满。
3）•首先是不亏钱/20
1•首先是不亏钱，然后才是赚钱。亏钱是不可以的，因为它会丧失你捕捉下一个机会的能力（实力）。
2•平淡无奇才是最佳状态。
Eg：甲乙07年分别用100万投资，甲08年赚100%，09年亏30%，最后140万
100*（1+100%）*（1-30%）=140
乙08年、09年均赚20%，最终144万，100*（1+20%）^2=144
3•本钱就像农民的种子一样。
4）•历史书可以害你不浅/23
1•“我不知道”股市的走向，任何向上走或向下走这样一个定方向的预测本身就是错误的。
2•有很多变量的存在我们根本都不知道，更不要谈定量或定性。
5）•我的退休金全靠股市/26
1•投资股市从长期来看，是比经商之外任何其他投资渠道都可靠的致富之路。
2•买股票实际上就是搭车或者与大股东建立合资企业，也就是风险投资。
3•即使你把一卡车的钞票放在我们的后园子里，我们也丝毫不会改变用钱的方式。
4•经济高增长=公司利润高速增长。若不能抓住这个机遇奠定退休金基础，等到经济放缓和大萧条到来时，你的机会就会少很多，你的退休金的增长就会慢很多。
6）•叛逆者的宣言/32
1•构筑退休金金蛋的四大要素：长期不懈地坚持节约和储蓄+投资并着重投资于股市；分散风险，最好买涵盖面很广的指数基金或自己构建一个样本足够大、风险足够分散的股票组合；降低回报率期望，控制贪欲；避免折腾，减少交易费用率。
2•正确预测宏观经济走势十分困难，预测经济周期的转折点最难。
3•投资表现的好坏与你专业知识的深浅无关，而与你的心理素质关系最大。（杰森•茨威格）
a. 就算你把未来宏观经济走势预测对了，也不一定能带来正确的投资决策。
b. 选股很难，长期持续的选好股，不选烂苹果更是难上加难。
c. 就算你有能力选股，能偶尔跑赢大市，长期持续的跑赢大市仍然像中彩一样不容易。
d. 坚决不对货币汇率或者大宗商品的价格做预测，因为这是完全徒劳的。
e. 尽量买涵盖范围很广的指数基金，尽量长期持有。
第二篇 假如我是傻瓜，我如何战胜市场？/39

7）•买股票太麻烦吗/41：长远投资和减少交易是福气。
8）•买股票就相当于建合资企业/44 ：家庭主妇在超级市场选购商品时，最有资格发掘好的消费品类的好股票。
9）•股民不要凑热闹/46
1•IPO就是一个热闹，券商把公司的亮点都挖掘得比较齐全了，还能留下多少空间给散户呢？凑这种热闹有违“留有余地”的原则。
2•股民们只要抓住常识和避开不懂的东西或者专业性太强的东西，就可以跑赢专家或者基金经理。
3•100倍的市盈率也许没有什么了不起，但是这是高难度的多国内说，只适合专家玩儿，不适合老百姓玩儿。高难度动作必然伴随着高风险。投资第一要诀是不亏钱。所以，错过几个投资机会没有什么了不起。
10）•创业板：买的是大富大贵的可能性/53
11）•用创业投资的眼光选股票/56
1•如果一个机遇是如此稍纵即逝的话，也许根本就不值得去追求。
2•而一个不能带来现金流的品牌，又能值多少钱呢？
逼迫我们完全抛开市净率的概念，换个角度，如果今天重新盖一个同样的工厂究竟需要多少钱？这个重置成本的概念非常重要。

12）•我对几个行业的看法/60
1•金融业是最好的股票投资行业，特别适合那些不能够也不愿意玩高难度动作的小股民。赢了所有股东有份，亏了征服埋单。高度概括和抽象+杠杆效应放大效应+规模大安全+竞争小。
2•基础设施（港口、码头、机场、隧道）：风险小收入利润易于预测+管理透明容易-增长有限-对国际贸易敏感。
3•燃气公司、供水公司和污水处理企业：竞争特许经营权+垄断经营者+回报高利润大
具体：
　a. 电信业，增长有限，革命性产品不会出现，利润增长主要来自成本控制。这个板块的股票如果有好的表现，需要调整资本结构：股本太多，现金太多，负债太少，加大现金分红？可能吗？
b. 电力行业，预测利润非常不容易，固定资产很大，前期投入多。从中长期看，煤价上涨的可能性大于下跌的可能性，而政府过于害怕通货膨胀而不敢上调电价。
c. 航空行业，全世界都是亏钱容易挣钱难的行业，全世界的股民在航空公司上面亏的钱太多了。比如巴菲特，禁不住优秀管理层的诱惑，投资了西南航空公司。
d. 金融业，金融业是最好的股票投资行业，在经济增长正常的年代，金融业会跑赢其他大多数行业，在经济滑向衰退时，政府不敢让金融机构倒闭，必须伸出援手。另外，政府对营业牌照的控制使得金融业的竞争远远不如其他行业激烈。
e. 基础设施，利润和现金流透明，公司管理容易，缺点是增长有限，港口对国际贸易太铭感，过度的资本支出容易让公司破产。
f. 制造业，成功往往在于有需求旺盛的产品。另外，即使在产能过剩的行业，新加入者也可以大赚钱。
g. 房地产行业，对这个行业估值太慷慨。
h. 食品饮料行业，投资这类企业容易高估品牌价值，其实，品牌很脆弱。
i. 零售业，该行业正在经历产能扩张期，如果经济突然疲软，房租和其他固定费用就成为大问题。
j. 燃气公司，供水公司和污水处理企业，最爱。一旦获取特许经营权，就成为几十年的垄断经营者，资产回报不错，有很高的增长空间。

13）•你的护城河有多宽/66
1•品牌优秀可靠+产品无法替代（叛逃成本高）+网络效应（众星拱月，马太效应）+成本低自然垄断（地点、工艺方法、规模大、营销网络）
2•时过境迁，注意护城河的干涸。优势在消逝，要勇于承认，甚至弃城逃跑。监管制度的变化、消费胃口的改变、替代产品的出现都可以摧毁护城河。
3•读公司的年报比分析联邦储备委员会的讲话重要100倍。
14）•高成长率与估值陷阱/76
1•高增长率的公司可以有较高的市盈率，低增长率的公司就应该更便宜。
2•越大的公司就越难高速增长，因此市盈率越应该比较低。
3•便宜的股票不等于低估的股票，也许便宜是有道理的，而且还便宜得不够。
4•价值投资者睡觉一般比较踏实，万一企业的业绩不好，也没有关系，因为他们在估值时留足了空间。而高增长型的股票如果遇到业绩比较失望的情况时，会跌得很厉害。
15）•买便宜货可以导致破产/79
1•要看过去多年的销售和利润：要看一个公司的历史业绩，最好看10年以上；
2•多付点钱买一家伟大的公司，远远好过贪便宜而买家普普通通的公司。价值投资的重点是看公司的过去，增长型投资的重点是看未来。巴菲特两者都看，且特别看未来。
3•放弃前半场，只赚取后半场的暴利。在中国，“政府扶持”和集团母公司“注资”会给很多上市公司带来一次性的高增长。这种高增长具有欺骗性。大家要小心。
4•销售额的增长是核心。判断一家公司好坏的第一件事是看他们的资金周转速度和销售额的增长。
5•“价值的陷阱”就是“贫困的陷阱”。“价值的陷阱”在香港和内地最主要是地产股和综合类企业。没有增长，免谈！
16）•如果你的股票突然跌了一半……/88
1•看股票时，估值时，留有余地；用心看公司，发现伪装过的问题。
2•为了减少自己被冲昏头脑的次数，我建议大家多看“绝对的”估值方法，少看“相对的”估值方法。比如，我坚决不买一只30倍市盈率的股票，如果仅仅是因为同类的股票更贵40倍。
3•炒“窝轮”（warrants，认股权证和认沽权证）是信心爆棚的表现，但对大多数人来讲，是无知的表现，他们不懂得基本面的表现是需要很长时间的。
17）•假如我是傻瓜，我如何战胜市场/91
1•一家资金使用效率非常高的公司，将利润进行再投资时，回报率在中期和短期内有可能下降，但不太可能下降得很快。
2•投资是一个概率游戏。
第三篇 当地产公司成为“价值陷阱”/97

18）•中国的地产泡沫何时破灭/99
1•中国今天的房产、地产价格只不过是一个货币现象而已。你印的钞票多了，地产和房产的价格就涨了。就这么简单。
2•中国今天的地价和房价上涨，无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。不管你喜欢也好，不喜欢也好，也不管政府打压也好，支持也好，谁也改变不了这样一个现状。
3•不敢预测泡沫破灭：实体经济依然强劲（但低效高污）+就业压力信贷放宽货币供应量高增+购房最佳选择+家庭负债不高抵抗力强+高增长股票高市盈率+利率涨幅不大真实利率为负。
19）•房地产价格还可能大涨/103
1•因为经济疲软和巨大的失业大军，未来三五年的财政政策和货币政策都会比较松弛。货币供应量仍将以双位数复合增长，房价地价还将以较快的速度增长。低利率也会推波助澜。
2•各国的中央银行好像挥舞着手枪的警察，“你（金融危机）胆敢再往前一步，我就开枪了！”可是你不理他，你继续往前走，他只好往后退，最后他只好把枪丢掉。所谓的通货膨胀、中央银行的对立性和国有企业低效率的教条统统瞬时抛却。
20）•高地价并不导致高房价/107
1•高地价并不能推高房价。相反，预期的高房价才使得地产商敢于支付高地价。
21）当地产公司成为“价值陷阱”/112

22）•如何分析地产公司的股票/115
1•定性指标：管理层的激励机制，土地储备质量，项目好坏
2•定量指标：NAV，净资产值估价，成熟；市盈率，逼着管理层前进；市账率
第四篇 高收入的穷光蛋/117

23）•企业的商业模式和执行力很重要/119
1•分析企业最重要的变量：
诚信
商业模式——关键要理解每家公司如何生存，如何赚钱，现金如何进账，隐秘的风险在哪
执行力——发现问题并立即有效解决，而不是等热情消退、相互推诿。
24）•中国企业不做“细活”/123
1•一心想赚大钱，根本不愿意弯下腰来做“细活”的人是真正的投机，且常把机会放掉。
2•这也是为何中国企业无法做强、利润率难以提高、竞争力弱的最主要原因。这样的公司，股价当然好不了。好大喜功摆花架子+热衷记者招待会等虎头蛇尾的表面工作+大手大脚的广告而非“滴水穿石”般的渗透
3•培养对“细活”的兴趣和能力+一分一毫地控制成本
25）•中国企业整合难/127
1•原因：国企垄断+少有企业把“净资产回报率低于资金成本”当做亏钱+关注财务忽视管理+制度不许发债券股票或银行过桥贷款来进行收购
26）•中国企业成本优势不再/131
1•中国经商，基本不如想象具有成本优势，而且还在恶化：劳动力成本低但产出更低+工资涨幅高于物价指数和劳动生产率的提高+政府杂费过多……
2•振兴股市的唯一办法：提高企业的盈利水平和核心竞争力，而创造或保持中国的低成本是关键。
27）•主营业务不是“宗教枷锁”/134
1•绝大多数成功的中小企业最重要和最突出的核心竞争力就是不把“主营业务”当做“宗教枷锁”，在业务内容和经营方式上灵活善变，当一个产品的生命周期见顶或开始下行时，他们能急流勇退，或者早就采取了“狡兔三窟”的风险防范办法。
2•只有赚钱才是硬道理，如果没有钱，再纯洁的公司也没用。
恒安国际：卫生巾》纸巾手巾》休闲食品，“你不能等到主营业务除了问题或者走下坡路时，再去寻找下一个增长点。”
康师傅：方便面》茶和果汁》休闲食品和饮用水
苹果：电脑》i-……
3•做减法甚至做除法也可以是十分英明的战略举措，也可以比“战斗到最后一滴血”更加悲壮。
IBM完全退出主营，转求咨询和软件大展宏图。
比亚迪从电池转行做汽车。
4•当你发现了新的赚钱机会时，请“大胆地往前走”，不管它是主业与否。当你发现主业在走下坡路时，请记住“退一步，海阔天空”。
28）•中国企业的冒险精神/138
1•治国平天下，甚至营商都需要大思维、大战略，所有的宏伟蓝图起初都有点儿不切实际或者离谱。
2•很多宏伟的项目在设计时是没有需求的，但前瞻性很重要，供给本身会创造需求。
3•企业冒险精神很可贵；投资这类股票，倒要保守些。
4•当今中国经济在很大程度上被冒险精神所制成，虽然可能为各种原因而改变或者被压抑。周期性行业，比如地产、金融、建筑和建材行业的股票确实有很高的风险。
29）•三种企业三种命/140
1•自然垄断型企业（基础设施和公用事业），耗资巨大，前期风险大，建设期不稳定（利润、现金流负数），一旦竣工，风险降低，市盈率高，定价能力高。永远是最佳的投资目标。
2•昙花一现型企业（绚丽新起点，一些工业和科技企业），易进难出，产品大卖时股价飞涨，一旦竞争者加入，股价立马下跌。
3•疲于奔命型企业（大多数工业包括消费品制造业），大量资本支出，收款难，质量控制繁，竞争激烈，更新快，现金流差。
4•建议购买现金流强劲的股票，以及能削减成本的股票，包括零售股、地主股（非地产股）、自然垄断及自然资源股。
30）•高收入的穷光蛋/143
1•中国人每年收入很高，但财富很少。GDP很大一部分产生于黄金的埋、挖、再埋的恶性循环中。
2•收入高财富少的企业：利润低（且大多被应收款占据，现金流少）/简单重复同一产品而非提升技能/多用于更新设备和技术大搞研发才能生存，只有快跑才能跟上（大量制造业和科技类公司）。
31）•企业应该有烧钱的自由/147
1•在经济自由度和开放性相当高的美国，优胜劣汰是至高无上的法则，也是美国经济奇迹的根本原因。但就有一些行业，比如航空和农业，受到政府的特别关爱，永无竞争力，大家都活得十分辛苦。中国诸多行业，政府到处施爱，大家谁也出不了头，存活就是煎熬。
2•政府要让他们有死亡的自由，就像要给他们生存的自由一样。拯救某些公司，就是对其他公司最大的不公平，因为这是对竞争和优胜劣汰的粗暴干预。
第五篇 都是圈钱惹的祸/151

32）•股市的噪音与基本面/153
1•真正重要的事是公司治理和公司质量究竟有无改善，以及一只股票的内在价值究竟几何。中国公司质量差的原因：企管在市场经济的战场上还是小学生，尚无经验+公有制以及相关的政府干预。这需要民营化、政企分开以及几代人谦虚地学习做生意的ABC。
2•对所关心的股票估值是否十分冷静客观？不懂估值的人怎么办？花三年时间恶补，不要给自己浅尝辄止的浮躁理由。
3•改革也好，不改革也好，上市公司发新股或用其他手段围钱的本性是不会变的，这也是我们的经济制度走到了极限的根本原因。
4•有些人呢买股票只是为了用更高的价格卖出去，也就是等待下一个傻瓜来接棒，可如果下一个傻瓜不现身呢？
33）•股票市场的奇怪现象/156
1•中国政府控制房地产，透明的房地产政策仍然吓坏了浮躁无知人们充斥的资本市场。
2•希腊问题，一错再错的评级机构的行为依然可以牵一发而动全身。
3•破发和破净=跌破发行价或净资产，国内股民对资负表理解的浅薄和股市反应的偏颇。
4•估值攀比，别人犯傻不等于自己就可以犯傻，每只股票的情况时完全不同的。
5•利润放在哪一年？利润调剂有违会计真实性。
34）•都是“圈钱”惹的祸/159
1•当前的股市依然浮躁。千万人每天盯着股票报价机，生怕错过每一个赢利的机会。可是，投资的真谛在于对工厂、商场和矿山的调研，在于读书，在于思考。大家太忙碌于“容易钱”，还有多少人读书和思考？
2•中国经济的4种怪现象：所有行业都产能过剩，回报率都很低+公司负债率很低+IPO的圈钱队伍永远很庞大+不愿意以现金分红。
3•建议股民们少看股票报价器，多到工厂或矿山作些调研，看看自己所持股的公司会不会愿意以2倍市盈率发行新股。从受害者情结中走出来，不要在对证监会和上市公司高管的抱怨中度日。
35）•证券分析师的局限/163
1•除了高质量的研究和恰到好处的服务外，多多少少需要一点叫卖，才能够吸引客户（投资者）的眼球。这就比较容易使分析师们在不小心的时候，慢慢地脱离真正意义上的研究。而且，投资者（买方）要不断地顶住自身的和外在的买与卖的诱惑也很不容易。他们的浮躁短期行为也给投资银行的分析师们施加了影响，改变了他们的行为方式。
2• “我在作分析师的那些年，发表的纯粹噪音类的报告不可谓不多。每想到此，我就惭愧。我的反应很快，所以半生不熟的洋洋洒洒‘的报告’经常是几个小时就能炮制完成。”
36）•证券分析师的四部曲：抵赖、修正、狡辩、再修正/168
1•证券分析行业在亚洲还是一个十分年轻的行业，年轻是优势，因为不信邪所以冲劲足。但年轻也是个烈士，没见过没经历过几次市场崩溃，更容易被旁人的三言两语说动心，而偏离对基本面的忠实。
37）•看好农业，但别买农业股/171
1•投资者应该挑出框框想问题，应该反其道而行之，买“城市化”的股票，包括建筑、建材、污水处理、燃气和电力股。
2•原因：农产品价格未来几年将高位增长，促使城乡差距减小，加速城市化；城市化进度不会因信贷紧缩而受挫
3•中国企业管理水平太差，而且企业管理层的诚信还十分低，所以股票投资者应该买最简单的股票，主要是自然垄断、自然资源和自然优势类的股票。
4•我看好农产品价格，但农业作为一个产业在中国遇到人多地少的巨大障碍，是很难腾飞的。农民用地权在有些地方已可以转让，但限制仍然太多。大量农民进城之后，政府也担心他们在失地兼失业之后带来的社会问题。总之，公司化的农业在中国仍将是一个遥远的图像。
38）•“工厂类股票”陷阱/174
1•在股市投资，有一个十分重要的诀窍，少看市盈率，多看市净率，多看企业背后的实际资产，最好这些资产能够实现。
2•几乎每个工厂的生命周期都似乎很短，而且越来越短。在这有限的生命周期里，繁荣期就更短了。当一个工厂倒下时，千万个工厂站了起来。这种前仆后继的悲壮情景，也就意味着中国工业会越来越大，我们的公路和港口会越来越忙，耗电会越来越多。可是聪明的股民们，最好不买带工厂的股票。错过一些好的投资机会有什么关系，不亏钱才是最重要的事情。
39）•牛市和什么有关？/177
1•全球实体经济越糟糕，市场就越发调低对未来中长期利率的语气，于是目前的资产包括股票就越值钱。
40）•全球股市的大跃进//180
1•世界经济的前景比大多数人估计得差，而全球股市的情境比大家想象得好，而且是好得多。
第六篇 股市的教训应当记取/185

41）•中国股民为什么特别多/187
1•我国的“管、卡、压”经济体制在千万条致富道路都有关卡，而且营商的门槛越来越高。所以无数人在亏钱以及心力交瘁之余选择了一个懒惰的办法，把钱压在股市上。交易成本低+炒股表面不需太多努力+不需求且不需漫长程序+门槛低
42）•国人的胆怯与鲁莽/190
1•我们的胆怯有时是建立在无知和短视基础上的，回过头来是害我们自己。
43）•英国投资银行消亡的启示/194
1•是英国为何伟大，以及英国经济为何成功的一个缩影：做生意不是打仗也不是政治+做生意将资本回报率而非面子+中国的证券银行保险领受啤酒家电白酒可以考虑合并（强强联合或弱肉强食），服装钢铁汽车的经理们应该思考在市场中苦苦挣扎是否理性。
2•从政策的角度来看，想把上海或深圳办成国际金融中心，必须吧世世代代传承的畏惧毫不留情地打掉。那些封闭自守的国粹已经桎梏我们太久了。真正实现经营和监管的现代化，唯有开放才是正道。
44）•摒弃股市中的意识形态/197
1•政府和交易所应始终保持中立，只能维持秩序。
45）•股市的教训应当记取/201
46）•长痛不如短痛/205
1•松绑，没有经济自由，就没有企业繁荣，也就没有股市的繁荣。
2•开放QFⅡ，全面开放股门，迎接机会和挑战
3•政府股民深呼吸、平常心


附：

中国政府对房地产的三次重大政策调整
这三次重大政策调整，由三个文件体现，也就是所谓的23号文件（1998年）、121号文件（2003年）和18号文件（2003年）。18号文件压倒121号文件，作废23号文件，从此中国房地产迈入“崭新”阶段。现在把这三大文件摘录于下，想了解房地产方面知识的朋友一定要看看这三个文件。
国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

国发[1998]23号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，现就有关问题通知如下：
　　一、指导思想、目标和基本原则
　　（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立 适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场。
　　（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、 老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　（四）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适 用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款 ，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
　　（五）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金 的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户， 进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。
　　（六）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
　　三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
　　（七）对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。
　　（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因 素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。
　　（九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。 廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。
　　（十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
　　四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
　　（十一）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简 称《决定》规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相 结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职 的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。
　　（十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要 保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法 按教育部、建设部有关规定执行。
　　（十三）要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中 的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直 辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经 济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。
　　五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
　　（十四）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行 政划拨方式供应。
　　（十五）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济 适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发 建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。
　　（十六）经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位 。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。
　　（十七）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
　　（十八）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
　　（十九）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好，价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的 住宅部件、配件生产供应方式。
　　六、发展住房金融
　　（二十）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
　　（二十一）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
　　（二十二）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　（二十三）调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。
　　（二十四）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
　　七、加强住房物业管理
　　（二十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
　　（二十六）加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维 修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
　　（二十七）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的 服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制， 促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。
　　八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
　　（二十八）各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知精神，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省、自治区、直辖市人民政府批准 后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策，并加强对地方工作的指 导和监督。
　　（二十九）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度 改革的顺利实施。
　　（三十）严肃纪律，加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买 公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。国务院责成建 设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。
　　本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本通知不一致的，一律以本通知为准。
国 务 院
一九九八年七月三日
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
　　银发〔2003〕121号
　　中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：
　　为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：
　　一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重，电支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房。别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
　　各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
　　商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
　　商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
　　二、严格控制土地储备贷款的发放
　　各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》
　　颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所
　　收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
　　商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
　　三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
　　商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
　　四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
　　商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。
　　商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
　　五、强化个人商业用房贷款管理
　　借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
　　六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
　　对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，
　　商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公再布的同期同档次贷款利年执行。
　　七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
　　各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知）（银发[2002）247号）的有关规定，切实加强限账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
　　八、切实加强房地产信贷业务的管理
　　中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
　　请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。
　　二00三年七月十五日
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
　（国发[2003]18号）
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
　　一、提高认识，明确指导思想
　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
　　（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
　　二、完善供应政策，调整供应结构
　　（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。
　　（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
　　（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
　　（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
　　（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
　　三、改革住房制度，健全市场体系
　　（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。
　　（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。
　　（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
　　（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。
　　四、发展住房信贷，强化管理服务
　　（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。
　　（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。
　　（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
　　五、改进规划管理，调控土地供应
　　（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。
　　（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。
　　（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。
　　六、加强市场监管，整顿市场秩序
　　（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。
　　（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。
　　（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。
　　地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　中华人民共和国国务院
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年八月十二日
小易简评：从03年以来，政府就把商品房给了富人，把经适房给了中等收入的人，把廉租房给了穷人，所以，您就别抱怨买不起房了。

　2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始，房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。
2007年1月，国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。业内普遍认为，此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。同年10月，国土资源部“39号令”出台，这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带，叫停土地“分期付款”，是一项目的性极强的防治措施。央行、银监会在2007年10月共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年地方政府也纷纷发布提振楼市的新政，其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时，中央也为多项金融政策松绑，为房企拓宽融资渠道提供政策依据，改变房企融资难的情况。
2009年11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度显现。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。
2010年房价全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。