看上去，是成也房子，败也房子，其实是，成也人性，败也人性

《楼海》2015/9/13-9/14读完第一遍。第一遍我是当做小说来读的，如果真的算小说，那写的太失败了，书中每个人的性格都不够饱满不够清晰，该重点描写的没有写，不该描写的写了一堆，尤其是里面的对话，简直如同小车站里卖2块钱一本的垃圾情感刊物上抄来的一般。虽然如此，第一遍读下来，还是看到了很多人性的东西，这也是很多小说最应该读出来的。

2015/9/15-9/19读完第二遍。第二遍，当这本书是讲“置业、居家、投资、理财、资本运作“的宝典（或许是宝典但我功力不够也领悟不深刻）

书中吴振南是这批人里面最早开始接触楼市的，也是做的最好的。吴振南讲到一句话：“资本的运作不是讲究合不合理，正不正确，有没有道理，而是讲究天时、地利、和人和。简单的说就是一个字‘势’，势，你们懂吗？”
“理论可是这样，但人有一个心理作用，一旦恐慌，可就不是这样了。势，记住‘势’，‘势’是不管合不合理的。”
“理论，是这样，但你们要知道一点，不是所有人都会和你一样理性的，一旦‘势’改变了，就不同了。你是聪明人，可这个世界上太多SB啊，你要把SB想的和你一样聪明，那结果不是SB变成聪明人，而是你变成SB。”
所以吴振南可以2003年初买10套房、2004年初又买10套房（之后有没有再买房子书中没有提到），准确的判断投资楼市进入点、房价下跌点，并能在2007年6月就把所有投资房产清仓完毕；又能在2007年6月进入当时已经4000点的股市，又在2007年11月初5800点时候出货。到最后，还能再一次准确把握机会，随时准备抄底买房的他零首付只月供的拿到李金东的69套房子（心疼我东哥）。

只是看到最后，都不能明白吴振南是如何懂“势”的，即如何判断房价何时涨跌何时撤退、股市何时出货的，是否是一个资本运作时间长了的人，对市场，对经济，对形势有了独有的判断？功力不够的我很难理解。


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关于房子的摘要整理：

一、吴振南讲到房产投资的五大价值：P92
1、居家自主，在理论层面称为刚性需求。
2、买来出租投资，收房租，简单收益投资。
3、有钱人多用于资产配置，和买黄金有相似的地方，盛世房产乱世黄金。
4、拉动经济增长，主要体现在劳动力不好释放，就业难时，政府为增加就业，提高底层劳动人民的收入而支持房地产的发展。
5、投机炒作
二、收益和风险的关系
P92要收益就必须有风险，世界上哪有没有风险的事？只是作为智者，我们要做的是将风险和收益进行对比。
P93根据基本的投资理念，收益和风险是同等的。但什么情况下收益是远大于风险的？抛开有关系，有消息，小门路，不正当经营和竞争外，只有一类情况收益是远大于风险的。那就是，收益是在未来一段时间需要预期之下产生的，而风险是看得到的，这是一个高难度有学问的事，很考验人的眼光和远见。
三、房产投资的空手套白狼论
P103我为什么又敢买10套房?首先，我去年买的是套房，已经全部不用操任何心了，租客很稳定，而在年初和他们续约时提出了，一次性交1年租金送1个月的优惠，且不涨租金，他们全部很开心的接受了这一事实，这笔钱，差不多是30万，加上我的存款，就有点钱了。因为一次买十套，0首付是没有，但也是以不到1成首付拿下了这批房源。首先，新买的房子，已经全部出租了，基本上是没有什么压力，还有点小钱回来。二是我的收入可以供房。我手上还有一点钱，这点钱可以支撑我半年的月供，半年后咋办？
P103我将去年买的10套房，转手3—5套就行了。假定这3套房，买入价全是40万，因为欠银行也是40万，所以房产证上的价格实际是50万，到时候就以55万转手，不过分吧？打个同情牌，说因为失业了，原价，成本价转让房子。中国人很怪的，如果一套房子你40万买来，50卖出，很难，因为人家说你赚多了，但是，如果这套房子我说加上税费，装修和供楼成本在60万，再卖55万就会很容易出手。可能你们这时说，你当人家傻啊，边上的房子不是也有卖的，就你一套吗？好了，这你又不懂了，首先，我以为深圳房价到年中会涨一点，幅度可能不大，但有一点，这是其一。其二是，玩数字游戏，现在一套50万的房子租金一般是多少？我告诉你们2500元左右。那么好了，我卖55万，是不是租金达到2750元就相当了。可能你们又要问，我的房子出租不是才2200元吗，咋又变成2750元，租客不要说不傻，最主要是人家租金给了你。这不难，叫中介给我做一份假合同，就说租金是3000元，为什么别的房子租金是2200，而我的是3000原呢？因为我的装修好，因为我的房子朝向好，因为我的房子楼层好，这叫三好，把这三好告诉想买房收租的人，就行了。可能你们又要问，那这3000你如何给，人家租客是不会同意的？这没事，我帮租客贴，每个月不过贴800，一年才贴1万元，就说我贴个两年也就2万元，而我多卖了10万元，就算我把这10万元全给贴进去，又何妨？这叫无息无担保的借款，凭啥中介会帮你？中介卖房子是为了什么，无非是赚钱，无非是为了生存。只要价格卖得好，卖一套，我再给他们三五千。
P104我只要卖一套房，就可以撑过去。我要卖二套房，就可以把赚的钱再去买10套房，所以，这是一场空手套白狼的游戏。
四、论投资、投入和收益的关系
P116 作为一个商人，一个投资的决策者，他要做的是让投资有收益，特别是实力不强的时候。比如有人问我，万科去了东莞买地建房，为什么我不去东莞买楼？这就是实力的问题，万科有实力，他有筹码，所以他去东莞建房是对的，是赚钱的，但如果我去，就算死路一条。因为我再有眼光，也没有这个时间去耗。请记住投资的本质是收益。高投入，低收益，那也是有收益。但低投入，零收益甚至是负收益，那就是亏本。很简单的算术题，投入100万，如果可以净赚1万，那收益就算百分之一；但是投入10万，如果净收益是零元，那么收益就算零。投资要记住的是产出比，而不是投入的多和少。一个成功的投资人宁可进驻做起来的商业，而不去做培育期的商业，因为培育期是投10万结局往往是亏损大于收益。而启动和成长期往往是投100会收益，收益多少很难说，但收益一般是正，投资是为了收益，而不是低成本。
五、楼市返租运作
P132楼市资本运作，把一套100万的房子提高到200万，然后对一些有钱没有时间打理的人说，你买这套房子200万，然后一年给8%的租金回报，即每年开年就返祖16万元给你。首先假定这套100万的房子合理租金一年是6万元，现在要我返给这位客户16万元，我实际上只是贴10万元给他，但是，我现在收了200万，第一年我先贴10万给他，那么我手上还有190万元，而我把这190万元用于投资，只要我的收益达到了5.3%，那么我每年就可以免费用这190万，而今天的深圳GDP增速高于10%，只要投资恰当，按10%的收益计，那是不难的，那就是说，我的收益是19万，给他10万补贴，我的190万变成了199万，以此类推，到底是这个买了我的房的人值，还是我值呢？如果懂了这个，对于想买返租物业的人，我还要说什么呢？
六、熊承竹“双十五”理论
“双十五物业”就是两个“十五”，一个“十五”表示距离，一个“十五”表示配套；
第一个“十五”即距离，是建立在今天已经开通运营地铁基础之上的，这个基础就是站点的平均距离在1-1.2公里之间，换言之，这里所说的多少个地铁站，它们在一定程度上代表距离的，就是为了区别一些郊区地铁“跨越式”建站问题，郊区地铁站和站的距离会无限拉长。所有“双十五”物业是指以城区地铁站为基数，将公司上班的地方到你居住的地方的二点地铁站的数量进行数数，只要不超过15个地铁站，那么这就是居家置业可以接受的物业。或者说，只要到郊区的地铁，站点间的平均距离小于1.2公里/站，都是可以通用的。从时间量化来说，就是你所搭乘的地铁在你上地铁后到下地铁的运行时间最好不要超过30分钟，40分钟为上限，否则你会很累。
第二个“十五”指的是配套，也就是指，一个普通人用正常的步行速度，步行15分钟应该到达的地点和具备的配套。地铁是步行15分钟要到达的第一个配套资源。其他的配套点，应该有超市、教育配套、银行、便利店、公园、饮食配套等。银行这类，最少要有2家具备VIP室的门面银行，不是单纯的ATM机银行。
七、熊承竹——阿安居家指数全面解读
P155—P160自己翻书，在此不表。
八、贷款方式和贷款利率
P155 从最简单的数学理论出发，贷款的利息支出只和贷款的利率有本质的关系，和其他最多是间接的关系，比如年限，但这是不存在什么省不省利息一说。

以上。

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看一遍的时候，看到李金东、吴振南和熊承竹三人落难雁田水库，被郑涛勇请来的人救了时，李金东说的话让我印象深刻：“谢谢大哥了，请问什么价，如何还，我李金东，一定还此大恩”。一个男人能这么明事理，这么懂江湖规矩，知道被人救后立刻问什么价格付钱，知道报答还恩，我想这样的人一定能成大事。到后面死心塌地跟着郑涛勇创业到越做越大，都认为李金东是最讲义气最明事理最应该成功的人。只是到最后69套房产归零，我无法理解这个从草根到大佬再被打回民工的过程。

再看第二遍，看到2008年深圳房价开始下跌，经济形势下行，涛东工厂运转艰难的时候，吴振南劝李金东“立马关了音响部，把工厂也结束运营，整体转让，最后对所有房产进行全面清理，对占有资源而未来难以反转的房产进行处理，保留少部分优质房产，期待三五年的转机。”而此时的李金东，想的依然是工厂是郑涛勇的心血，不能关工厂。而更严重的是，李金东的表妹徐娟和老公拿音响部的钱去东莞惠州炒房，致使音响部巨亏；工厂娘子军也拿私房钱去东莞惠州炒楼，万劫不复。李金东要救他们，要救工厂，要让用员工身份证买的楼不断供不影响他们的信用。可惜没有房贷压力的工厂只苟延残喘了不到一年就关闭了。至此，李金东被表妹徐娟、娘子军等不听劝、自以为是、急功好进的猪队友拖惨……

关闭工厂时，李金东还说：“我啥也不要，啥也不管，但希望大家保证一点，员工的工资不要欠，一分钱也不要欠。”

太重义气的人，注定要赔上自己。

“利害就是，利有多大，害有多大；利越大，害越大。”

看上去，是成也房子，败也房子，其实是，成也人性，败也人性。