《楼海》摘录总结

0、《楼海》by熊子 讲了什么

@貔貅陈 推荐。已买。2014/5/14--5/16读完第一遍。原著《雁田水库》适当删减变更版，讲述5男5女（这一路有留下的，有走了的，也有新加入的）下深圳打工、创业、楼市投资以及他们的情感纠葛。浓缩的一段值得怀念的经历。看完后不能平静。

吴振南：在情场失意，4年后回归。是他将大家带入楼市投资大潮中，分享投资机会并在他们的事业拓展中指出风险（至于听不听又是后话）。在文中无疑是一个懂现在、懂未来的人。

熊承竹：一个对数字特别敏感、思维独特的人。杨芳萍（他的初恋）是这样评价的：“你这个人，就像一瓶毒酒，酒瓶没有打开，和小卖部卖的酒看不出两样。而酒瓶一旦打开，不要喝，闻着就让人中毒。”在他们创业过程中立下汗马功劳，后因某些原因，转行进入楼市探究，成为知名地产专家，并创造了不少投资理论。

李金东：前文来看应该是个风云人物，失去了赵慧珍，就像脱缰的野马。也是“69套房归零，炒家变民工”的主人公。

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1、话里话外看富人思维（吴振南）

吴振南：
a、这个世界，处处是金矿，过去如此，现在如此，行行如此，就看你有没有脑。有脑，处处是金钱；无脑，处处是风险。除了楼市，就没有赚钱的机会？大把，到处是，在我的眼中，处处是金矿，只有无能者，才处处认为是风险。
b、无脑的人永远是想着占小便宜，却看不到巨大是商机已经出来了。巨大的商机在哪？当然是顺势而为，势是什么势？
c、各位，有一种商机叫做站在巨人的肩膀上，巨人赚大钱，你不要妒忌，也不要不满；因为，你可以赚小钱。只要有钱赚，不管大钱还是小钱。
d、同志们，兄弟们，朋友们，请用发展的眼光看问题，请用商业的头脑想问题，这是一个伟大的时代，这是一座遍地是金的城市。关键就是看你有没有脑，永远不要恨自己生在穷人家，永远不要怪自己懂得少，永远不要后悔没有取得高学历，永远不要羡慕别人在某行业的专业，这些，一点都不重要。重要的是，你有没有思想，有没有思维。就算你没有思想，没有思维，没有头脑也不要怕，因为更重要的是，你能不能知道自己不懂这些~

【财务自由之路之为什么我们只见牛人“今世”不见牛人“前生”】我知道大家都想知道我这四年上了哪里，在干什么，但是，我认为，这是不重要的，这只是妇人才关心的，话有些不好听，但这是实话。男儿理应做大事，何必去问那些不堪回首的往事？这四年我做了啥干了啥都不重要，但这四年我懂了一个道理，一门学问，一个发财赚钱的路，才是最重要的。与其听我的历史故事，艰辛经历，不如听听我给大家讲讲财富之路。往事令人伤心，而我们要的是生活开心，所以，我，为什么，要和大家说，要投资楼市。

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2、开瓶的毒酒——未来知名地产专家的独特思维（熊承竹）

杨芳萍（他的初恋）：“你总是与众不同，你总是思维独特，你总是让我接受意外。你这个人，就像一瓶毒酒，酒瓶没有打开，和小卖部卖的酒看不出两样。而酒瓶一旦打开，不要喝，闻着就让人中毒”。
（这个，这个女生表白也够肉麻的啊）

【熊承竹看“人力成本”】虽说我经常听到一些人力成本带给企业的负担话题，但我认为，这是一个可能是经济学话题但是一个只有理论不懂实际的话题。我从不认为，人力成本是企业的成本，更不要说人力成本是企业的主要成本，为什么？因为人是创造价值的，如果一家企业招人用人，结果不是价值的提升，反是提高了成本，那说明这家企业招人就是错误的，或者说招了错误的人。人是万物的主体，几千年来，推动社会发展的是什么？是人。几千年都告诉了我们，人是推动社会前行的，既然如此，何谈人是成本？大到历史长河，小到企业，本质都是一样的。把人当成成本的不是企业家，而只是生意人想法。一切把可劳动的人当成成本 的定义和研究都是低层次的研究水平，都是纸上谈兵的研究，对这些言论，我从不关注。要说人是成本的，只能说是丧失了劳动力的人，这些人在一定程度上，确实构成了社会的成本，但他们也为社会创造了另一种虚拟价值，那就是人和人之间的关心、关爱、互助的价值；就像我们中华民族尊老爱幼的传统美德一样。所以，到企业范围内，谈什么人力成本，那就是一个理论层面书生阶段的提法，没有任何意义。

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3、他们的房产投资理论（吴振南+熊承竹）

（一）房产五大价值
a.居家自住——就是喜欢就买来住。在理论层面称为刚性需求
b.买来出租投资
c.有钱人多用于作为资产配置
d.拉动经济增长——主要体现在劳动力不好释放，就业难时，政府为增加就业，提高底层劳动人民的收入而支持房地产的发展
e.投机炒作

作为智者要作的就是将风险和收益进行对比。什么情况下收益远大于风险？
根据基本的投资理念，收益和风险是同等的。抛开有关系，有消息，小门路，不正当经营和竞争外，只有一类情况收益远大于风险。那就是，收益是在未来一段时间需要预期之下产生的 ，而风险是看得到的，这是一个高难度有学问的事，很考验人的眼光和远见。

【吴振南阻止布局华南城】首先，作为一个商人，一个投资的决策者，他要做的是让投资有收益，特别是实力不强的时候。因为我再有眼光，也没有这个时间去耗。同理，华南城的前途是光明的，但那里也只适合有强大的企业，或者钱多了没处花的人去玩前期。你们只想到了免租，低成本，但是没有明白投资的本质是收益。
低成本意味着什么？或许你们以为意味着机会。但这有一个大前提就是多数人不知道的低成本。所有人都知道的，结局一定是错误的，过去、现在、未来都没有例外；请记住，没有例外。
免租金带来的是什么？低投入，没错，但结果是什么？是无收益，收益是零，甚至是负。更要命的是，你们有限的精力将会放在这个短时间起不来的新方向上。
各位，请记住投资的本质是收益。高投入，低收益，那也是收益。但低投入，零收益甚至是负收益，那就是亏本。投资本是看投入低，而是要看收益多少。

（二）双十五理论
【双十五物业】就是两个“十五”，一个“十五”表示距离，一个“十五”表示配套。
【自住式体验】要以自住的方式去体验居住地。

第一个“十五”即距离：“双十五物业”是指以城区地铁站为基数，将公司上班的地方到你居住的地方的二点地铁站的数量进行数数，只要不超过15个地铁站，那么就是居家置业可以接受的物业。或者说，只要到郊区的地铁，站点间的平均距离小于1.2公里/站，都是可以通用的。从时间量化来说，就是你所搭乘的地铁在你上地铁后到下地铁的运行时间最好不要超过30分钟，40分钟为上限，否则你会很累。

第二个“十五”指配套：也就是一个普通人用正常的步行速度，步行15分钟应该到达的地点和具备的配套。那么步行15分钟，应该到达哪些配套呢？第一个步行15分钟，即从家出发，应该到达地铁站内。要到达的其他配套点，应该有超市、教育配套、银行（最少要有2家具备VIP室的门面银行，不是单纯的ATM机银行）、便利点、公园、饮食配套等。

（三）贷款方式和贷款利率
熊承竹：我认为根据能量守恒定律，任何贷款方式，本质都是一样的。至于什么样的贷款方式可以省利息一说，简直是无中生有的话题。从最简单的数学理论出发，贷款的利息支出只和贷款的利率有本质的关系，和其他最多是间接关系，比如年限，但这是不存在省不省利息一说。
等额和等本，从本质上说是没有区别的，之所以大家误以为等本还的少，那是因为等本你先还了较多的钱，当然后面就递减了，你还的钱，提前把本金给还了。之所以表面看到省利息一说，无非是改变了还款基数。只有降低贷款利率，才可以省利息，否则一切都是空谈。任何所谓可以占便宜的还款方式都是存在陷阱的，这个世界上，没有便宜可以占。

【吴振南谈资本运作】资本的运作不是讲究合不合理，正不正确，有没有道理，而是讲究天时、地利和人和，简单说就一个字“势”，势，你们懂吗？“势”可不是管合不合理的。不是所有人都和你一样的理性，人都有一个心理作用，一旦恐慌，一旦“势”改变了，就不同了。

（四）阿安居家指数（熊承竹）
这是一个全盘解读选择舒适性居家物业的指数，这个指数，虽然只是普通专业层面，但却归纳有方，对买房者非常实用。

阿安居家指数的主要参数：1.资源 2、最小户面积和户均面积的差值 3.户均亲地面积 4.梯户比和梯面积比 5.户均车位数 6、户型设计 7、物管

<1>资源——可以理解为地段、景观、配套。一个房子好不好，它的前提就是要看它占有了一些什么资源，资源是舒适性居家的重要组成部分。
<2>最小户均面积和户均面积的差值——当一个楼盘的最小户面积越接近该楼盘的户均面积是，其群体就越单一。差值越小，同一楼盘的居住群体就越纯粹，交往相对也易和平共处。
<3>户均亲地面积——指楼盘所占的宗地面积与该楼盘总户数的比值。即单位面积上所拥有的户数。“户均亲地面积”的值越大，在小区的生活空间就会越舒适，其指数就会越高，就会成为豪宅生活的一部分。
对于住宅小区来说，“户均亲地面积”达到30平方米就会有小区的感觉；超过50平方米，邻里在小区里活动就不会显得拥挤；超过70平方米，邻里在小区里活动就会显得比较舒适，易形成良好和谐的邻里氛围
<4>梯户比和梯面积就比——“梯户比”是每部电梯服务的住户户数。通常指一个楼层的梯户比，这里指某个单元总电梯数和该单元的总户数的比。
每部电梯服务的住宅户数少于20户时，电梯基本处于随要随到的状态，业主对电梯的配置处于高度满意中。
每部电梯服务的住宅户数在30户左右时，电梯基本能做到随要随到的状态，业主对电梯的配置处于满意中。
每部电梯服务的住宅户数在40户左右时，电梯仍可比较好的服务于业主，业主对电梯的配置还是比较满意的。
每部电梯服务的住宅户数在50户左右时，就会出现高峰期挤电梯的现象，业主对电梯的配置就会感觉一般般。
每部电梯服务的住宅户数在60户左右时，业主等候电梯就可能产生焦急的心情，在电梯使用高峰期更加明显。
每部电梯服务的住宅户数在70户甚至80户时，等候电梯会成为一件比较烦心的是。
每部电梯服务的住宅户数达到90户甚至超过100户时，低层的业主会习惯在高峰期爬楼梯。
对于舒适性居家住宅，每部电梯服务于住宅的户数不宜过多，以在40户左右为宜，即“梯户比”应该在1:40左右。
1:15以内基本可以作为豪宅的指标之一参考。

“梯面积比”一般来说每部电梯服务的住宅建筑面积在3000平方米以内，都可以较好地满足业主的使用和出行。
在4000平方米左右时，业主的正常使用不会受到大的影响，超过5000平方米，电梯在高峰时就会处于忙碌状态。

<5>户均车位数
对于居家型为主的小区，每户配置的车位应该达到1个
对于一些不具备“双十五物业”的居家小区，每户的车位数最好达到1:1.2
当户均车位数达到1.5个时，小区的车位可以满足广大业主的使用要求，利于小区邻里关系的和谐。
对于舒适性居家住宅，户均的车位数应该高于1.5个，最好达到2个甚至以上。

<6>户型设计（私密性）
私密性参数一：可视距离
当站在自己的房子里，可视距离的直线范围20米以内都是“私享”空间的，其私密性就较好。
如果可视距离的直线范围30米以内都是“私享”空间的，其私密性就达到了较高的水准。
总之，直线距离越大，私密性就越好。
【楼间距VS可视距离】楼间距只能作为采光通风的标准，“可视距离”才是私密性的判断标准。
楼间距市值遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑之间的距离。可视距离则是指自家的空间内，通过肉眼所看到的的邻里私人空间之间的距离。
只要“楼间距”和“可视距离”能够基本相等，其私密性就是很高的。什么叫基本相等？基本相等就是指在自家室内的主要空间活动不会出现邻视性，“可视距离”就是“楼间距”，但当步入室外空间的阳台或露台时，会出现左邻右舍出现对视。

私密性参数二：主佣分区

<7>物管

（五）阿安购买力
阿安购买力=（月均收入-月必备支出）*（0.8-0.9）*阿安购买力系数+可用资金
购买力系数取决于人的年龄和银行的贷款利率，也就是，购买力系数会随着银行的贷款利率变动而变动，如果银行的利率不出现大幅的波动，那么这个购买力系数就只和人的年龄有关。

（写到这，这本书所涉及的投资理论就差不多扒完了）

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4、他们的结局是什么？

李金东：大笨熊，你这一生，认识我，追随我，后悔吗？
熊承竹：不后悔

文末：两个人你搭着我肩，我搭着你的肩，另一只手拿着酒，一边喝，一边唱，一边朝着大海的深处走去~（自杀）

结局就是这样。他们的爱情都没有一个好的结局，然而悲哀的是分开的理由都不是因为不再相爱。李金东失去了赵慧珍，熊承竹放弃了杨芳萍，郑涛勇误会了胡丽······

读这本书，最喜欢的莫过于赵慧珍，最遗憾的莫过于赵慧珍，她是李金东的爱人，熊承竹的贵人，郑涛勇的军师·····
漂亮且聪慧的女子。