摘抄

万科的主张摘抄


                                            ——城市的住区 1988~2004

        

        万科开创了一个新时代，从尊重人出发，进而在产品上实现了对消费者价值的尊重；万科是中国的第一个引进业主自主管理小区的公司，但万科同时也是唯一坚持不做封闭小区的公司。

  2002年以后，万科发展进入区域集约化阶段
“点——线——面”的发展战略，以中心城市向周围200KM半径拓展市场。

人们为了活着，聚集于城市，为了活的更好，居留于城市。
——亚里士多德

“……许多住区项目开发时机的选择非常重要，提前两步就‘死’了，提前一步就会比较累，提前半步就会取得惊人的成功。”
——卢冰

两期楼盘价的的巨大落差，实际上带来的不仅仅是开发利润的大副降低，更使许多先期购房的入住居民对物业贬值现实无法接受，而且加上工程质量的缺陷，小区机动车停车位不足等问题……

 

高密度住区
   采取群房与塔楼连接处大面积屋顶架空花园概念，在有限的住区规模内提供了社区内部的休闲活动区域


过滤论——伯吉斯
   新住宅只能建在旧住宅的外围，并提供高收入家庭为前提分析城市住宅的一系列现象和过程。越是新主房离城市中心越远，越为高收入家庭使用；类推，最贫穷的家庭则主在最靠近中心的最老的住房中，直到城市中心那些最陈旧的住房逐渐被遗弃被拆毁后由“中心商业区”的办公和商业设施取代。


人们选择住宅的过程也是对城市居住环境的“用脚投票”过程


“社会聚集”——吸引相同需要的人聚集
——艾伦·W·伊文思《城市经济论》


地价——实际上是一种分配工具，按“最高租金原则”对城市土地进行分配，因此，地价可谓城市空间结构的天然规划师


万科对于土地储备的原则：
   即使不增值，也至少保值。因此会选择“未来肯定会有增殖的空间。”

 

区位影响：
  第一，符合政府对于城市规划的要求
  第二，尽量与挂运系统相关联，还要从多要素结合的角度进行优势整体和分析匀质城市


景观的实用性和可参与性


泛会所
   深圳金色家园项目建设用地十分有限，为采用半围合布局，为保证顺利开发建设而实现较大的容积率；2为获得良好住宅朝向同和小区中心花园的完整性，营造宁静舒适的环境，同时，为解决建成区绿化活动场地有限问题，结合绿化景观的组织，提出“泛会所”概念—即传统意义的服务与社区娱乐活动的专用室内“会所”概念上加以突破，将文化娱乐交往功能安置于更丰富的空间中，包括室外，架空层，空中花园以及其他功能综合使用的建筑综合体系等；


上海春申万科城市的商业中心采用节日集会式布置，以增加城市娱乐，休闲的气氛，并通过贯穿整个商业中心的开放式内部，强化大都市商业气息。


在远离城市中心的大规模住宅建设中，产业发展作为居住功能有益补充，不仅能缓解因居住“卧城”带来的交通拥挤等问题，还能促进住区活动的多元化发展。提升大规模住区的自我发展竞争力。保证足够税源。有利于住区良性发展。组织丰富的城市活动，除居住外，还结合自然条件，在保证生态不受侵犯的前提下，发展旅游休闲产业，使住区能很好的融入城市生活和城市景观中去。

 

开放社区+封闭单元


“它（上海城市花园）的成功因素之在于形成了一个开放的能够满足住户多层次的生活需要的住区，生活方式是开放的丰富的，多样性的和共有性是其中最大价值所在。也使住户真正收益。
——张纪文


院落围合+步行商业街


在中山万科城市风景项目中，万科根据新的产品的形态，提出将0.5-1HM平方的合院空间作为住区中封闭

管理的最小单元


可感知的住区城市生活
  1都市核心路”：在开敞的空间序列以及公共配套设施的组织上，通过对住区中最重要城市道路断面，线形的调整，组织住区公共绿地和各种各样街头空间，沿街店铺，会所等配置，创造出丰富的城市活动氛围和体验
  2开放商业街：在住区与城市衔接的部分，规划建设连接社区入口与周围城市空间开放商业街。这些按照人们的居住行为特点建设的接空间在解决商业服务设施配套问题的同时，扩大了与城市结合的空间界面，为社区营造出富有活力的城市生活空间，而在使用功能上，与城市保持一定的关系
  3回家的路线：在一些住区外部空间环境规划中，关注居民回家路线的空间体验，将社区公园，街头广场等承载城市、住区生活的空间都串联在最重要的住区道路上，使开车和步行的人都能经过这些公共空间。由临近城市道路的社区整体形象——住区主要出入口——住区步行商业街或林荫道——街头广场——组团绿地——入户花园等一系列空间组成，形成连贯的开敞空间序列。
  总之，公共空间和街道生活是住区和城市之间发展关系的重要方面，灵活的运用这些手段，有助于处理好住区和城市之间关系，它最重要的实际价值在于满足人们的心理需要，获得一种开放的心态和接闹、包容的感觉。

   随着道路、商业服务设施、绿化景观空间等的开放，住区扩大了朝向城市的界面，方便使用了居民的日常生活和出行，也由此增加了城市片区的活力，带动了住区周遍的发展，使住区成为城市的有机组成部分
  但需要说明的是，住区开放也会因时，因地、因情而异，需要根据住区所处的位置、规模、周边环境的成熟程度等来选择不同的开放时机和开放方式。在开放住区的建设和探索过程中，不容忽视的是开放住区仍然面临着如何保证居住‘安全和私密性需求，如何处理开放设施的服务对象与成本支付主体统一等之间的矛盾，这些目前还存在很大争议的问题都需要在未来的理论探索和住区开发实践中给予解决。

 

“居住社区”是一种以地缘关系（住区）为纽带，住区生活为主要功能所组织起来的居住生活共同体，居住社区内的公共服务设施也主要围绕居民人群及居住生活展开。与传统的”居住区“和”居住小区“，以及书本中基本概念——”住区”所不同的是，居住社区除了物质、地域空间的内涵还包括了住区内的组织结构以及建立在主体交往互动基础上的社会文化以及地域归属感的双重内涵。


住区活力主要体现在：1，是人群的活力及居民的邻里交往方面，即通过住区的创造让同一住区的人群感受到和谐愉快，并具有认同感和归属感
2是住区的经济活力，即满足居民生活需要和交往需要的商业活动。


居住人群的同质化趋势
    社会学范畴中的住区可以分为同质化住区和异质化住区。同质型住区指由于绝大多数居民在生活背、职业、经济水平、受教育程度各方面存在着彼此相似、认同或相互吸引的前提下，选择在共同区内居住。异质型住区指不同社会阶层的群体在相同住区内居住，或者说虽然彼此在空间上有相对的界限，但由于彼此非常临近而在住区建设中被划分在同一个管理区域。
   同质型住区由于基于城市特定地段的领域性，因此住区内容已凝结地缘情节，产生居民自治的心理动势，对住区监控和防御有很好的作用。

 

鼓励住区人群多样化的住宅产品类型实践

 

在新近建设的一些住区项目中，万科更加主动的丰富着住宅产品类型，其先后开发的新产品类型，包括结合联排住宅庭院环境、多层住宅后退平台绿化和独特的回家入户方式等特点形成的情景花园洋房，联接单元不尽相同的联排住宅，新合院住宅，坡地联排住宅，高层复式公寓——’高汤‘，’前汤‘（在成都万科金色家园将高层公寓前侧引入带有入户庭院的复式公寓），他们的目的都是降低高层的尺度，增加亲切感，同时丰富住宅产品类型，引入多样化人群。