经济学家是我的仇人[试读]
石油是真正的硬通货
我认为2008年及其以后很多年内,中国房地产行业比中国股市更需要有创新的金融工具来化解这些年累积起来的巨大风险。 我没有想到的是,大多数人首先问我这样一个问题:“洛华,房子什么时候会下跌?”而且他们根本不想听我的长篇大论,而只是希望我把对房地产价格走势的预测化作一句简单的、听得懂的话,“就像你预测股市时常说的通胀无牛市那样直截了当”。我理解我周围的朋友都是一些急功近利之徒,对于金融学的美妙框架和理论或者政府的复杂条例和政策都不太关心。所以,我打算先回答他们最关切的问题。 我对国内房地产价格的判断总结成一句话:“油价接轨,房价暴跌。” 在此我有必要回顾一下我关于房地产的有关言论,以防止自己去犯经... 查看全部[ 石油是真正的硬通货 ]
再论油价决定房价
大约一个月之前,我在报上发表了一篇有关“油价接轨,房价暴跌”的文章。这篇文章引起了许多人的关注和反馈,怀疑者有之,反对者有之。我决定从这篇文章开始写一个新的“油价决定房价”系列。此时,我想起我的另外一个系列的文章:“通胀无牛市”系列。我曾经发下宏愿,要把“通胀无牛市”一直写到通胀结束或我完全胜利为止。现在我也有决心要把这个新系列的文章写到油价放开或经济学家们闭嘴为止。 大多数人不理解为什么我把油价和房价联系起来的观点。这需要从资产的矢量性头寸说起。我们做空或者做多任何一项资产的同时,也做空或者做多了其他相关的资产。比如:我们做多石油,不仅持有了石油多头,还持有了美元的空头。我们简单观察一下从2... 查看全部[ 再论油价决定房价 ]
三论油价决定房价
我经常把国内的一些经济学家比喻为中国足球队:打不出成绩的时候,抱怨收入和待遇低;等到收入上去之后,却还是打不出成绩,然后继续抱怨。好在我既不是球迷也不是经济学家,现在就把我的一些观点拿出来“晒一晒”。 石油才是当今世界真正的货币,相对于石油来说,各国货币都在贬值。越南不是复制了1997年的泰国危机,当年是美元突然走强导致的,现在是石油突然走强导致的。和石油相比,汇率问题已经不重要了。越南的主要问题在于这个国家的生产力水平无法对付高油价的冲击,其结果是股市和楼市的大幅度下跌。世界其他各国是否情况好一些呢?欧盟和日本对石油的依赖并不如美国大,他们已经通过执行《京都议定书》提前适应了高油价时代。美国... 查看全部[ 三论油价决定房价 ]
四论油价决定房价
自从我发表了“油价接轨、房价暴跌”的文章以来,收到无数的反馈,主要是质疑我的观点。 我没有想到的是,国内的大多数人都是由经济学的思路出发来考虑金融问题,因而他们必然要和我的结论发生冲突,也必然要犯错误。我发现主要问题是大家普遍不理解金融学的矢量性头寸的分析方法。因此,我今天先简单解释一下矢量性头寸的概念。 你买下一套100平方米的房子,花了100万元。你怎么来描述这套房子呢?你只是简单地说这套房子值100万吗?不对。金融学认为这100万是有方向性的。你要描述的这项资产其实是由多个有方向性的矢量性头寸构成的。比如:你的房子离市中心很近,所以有升值空间;你的房子朝向很好,所以值这个价;你的房子周围... 查看全部[ 四论油价决定房价 ]
五论油价决定房价
油价和房价的问题越来越受到广泛关注。首先是因为油价涨幅惊人,其次是因为房价牵动大家的切身利益。我想就此问题进一步展开讨论。 那些反对我观点的人强调房价的成本高,相信房地产的刚性需求强劲,但是我认为这些观点都是幼稚的,属于经济学的范畴,而不是金融学的观点。 首先,房价不是由成本决定的。虽然物价都在涨,导致施工和拿地的成本都上去了,但是我们不能就此得出,大家都会在成本以上抛售的结论。在资本市场上,割肉出货的例子最近比比皆是。其次,房子也不是由供求决定的。供求关系认为房价涨了就会有人抛,跌下去就有人买,只要有刚性需求,房价就不会下跌。有人认为中国的城市化和结婚生育人口的增加是刚性需求的重要支持,因此... 查看全部[ 五论油价决定房价 ]
应该怎样给房地产估值
朋友转告我说有人看了我的“油价决定房价”系列文章之后,把房子卖了,租了一个化学品仓库,储存了一批汽油。我猜想这是杜撰出来的笑话,因为任何人要说服老婆卖掉她曾经精心收拾的房子是极其困难的事情,由此引爆的家庭风险甚至比私自囤积汽油的风险更大。 因此,我不太相信有投资人是因为看了我的“油价决定房价”系列文章之后抛出了房地产。我倒是很欣赏“郭末弱”和“胖约翰”(他们俩的事迹将另辟专栏介绍)这两位兄弟的胆识和勇气,他们不愧为智勇双全的“老游击队员”。“郭末弱”在读到中央某次最新会议的精神中有“防止房地产价格出现大起大落”的字句之后,果断抛出了房子;“胖约翰”在看到某位领导对媒体说中国股市将转入慢牛行情之... 查看全部[ 应该怎样给房地产估值 ]
减息打压房价
央行降息了。公告中宣布将下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,此外还有下调部分商业银行存款准备金率的通知。该是我兑现诺言的时候了。我曾经在2008年5月发表过一篇反对央行升息对付通胀的文章,文中我说过,如果央行选择降息,我将写一篇《降息打压房价》的文章交给报社发表。 读者可能比较熟悉我最近写的有关油价和房价关系的系列论述文章。其实,我的有关利率和房价的文章最早是发表于2004年10月的《加息推高房价》。在那篇文章中我提出:用加息的手段来打压房地产价格,其实是火上浇油,将导致房地产价格迅猛上涨。后来的事实证明我是正确的。 今天,人民银行宣布减息也许未必是针对房地产市场的。但是,我作为上海... 查看全部[ 减息打压房价 ]
皇帝的三件新装
有人说,人民币升值将推高全部的用人民币表现的资产的价格,具体而言就是人民币升值将促使房价上涨;也有人说,通货膨胀将导致更多的货币追逐稀有的资产,具体而言就是通货膨胀将导致股票等资产的价格继续上涨;还有人说,只要人民币保持缓步升值,升值预期始终存在,就会吸引更多的流动性进入中国,最终使我们手中的各项资产的名义价格上涨。这些人同时呼吁大家可以跑不赢奥运冠军刘翔,但一定要把手中的钱拿出来投资,以便跑赢通货膨胀。这些人都是不错的裁缝,可惜的是,他们编织的是谬论或谎言,以上三种认识是寓言故事《皇帝的新装》的最新版本。 我认为这些错误的认识需要一个统一的澄清,并以此作为将来我捍卫自己言论先见性的佐证。 首... 查看全部[ 皇帝的三件新装 ]
不能出台打压房价的政策了
从2002年开始,我就呼吁要出台政策打压房地产价格。我建议的政策主要有两条:一是人民币要升值,二是要开征物业税。结果经济学家纷纷反驳我的观点,认为人民币升值将导致房价暴涨,我对他们的答复写在《经济学家是我的“敌人”》里面了。 最近,物业税和其他一些打压房价的政策似乎开始酝酿了,而我却有些犹豫不决了。我认为现在开始打压房地产价格已经晚了,现在已经不能出台打压房价的政策了,否则我国金融改革的成果将前功尽弃。 我国银行放出的贷款不仅包括房地产开发贷款,也包括居民个人住房贷款。如果房价下跌,这些贷款的质量就会下降。不仅如此,银行给其他许多行业的贷款抵押担保也是房屋或者土地,如果抵押品价值缩水,银行贷款... 查看全部[ 不能出台打压房价的政策了 ]
畅想“开放式房地产基金”
整整三年了,人们眼见政府出台一系列抑制房价快速上涨的政策,可房价不仅没有如大多数人预想的那样下跌,反而还有不小的升幅。可否换换脑子,试着借助资本市场推个创新金融产品,以实现稳定房价的目的呢?我在本栏提个“开放式房地产基金”的构想。 别误会,“开放式房地产基金”不是香港的领汇基金。前者是可申购可赎回的开放式基金,后者则是享受固定房地产租金收益的信托产品。所谓可申购,就是开发商可以用已经建成的房地产来申购基金份额,经基金管理公司按照公开标准来评估之后,折算成相当于前一天基金收盘价的一定数量的基金份额。申购过程要打一定折扣,并将之纳入基金管理公司的收入。开发商获得这些份额之后,就可以在公开市场上抛售... 查看全部[ 畅想“开放式房地产基金” ]